Корпорация девелопера РФ

Старт проекта: 2026-06-01

Рабочий проект по разработке схемо-структуры девелоперской корпорации для строительства многоквартирных многоэтажных жилых домов в РФ: от идеи и земли до продаж, эксплуатации и схлопывания временных узлов.

Цель

Создать практическую архитектуру группы компаний, процессов, финансовых потоков, налоговой логики, управления рисками и документации для заказчика/инвестора, который хочет контролировать полный цикл строительного бизнеса.

Принцип

Документы описывают законное структурирование бизнеса. Схемы с искусственным дроблением, фиктивными услугами, нерыночными ценами, транзитом без деловой цели и сокрытием налоговой базы не используются как рекомендуемые решения. Для каждой налоговой/корпоративной модели нужен финальный review профильным юристом, налоговым консультантом и аудитором.

Структура

• docs/00_project_charter.md — рамка проекта, цели, ограничения, терминология.
• docs/01_corporate_architecture.md — карта компаний, ролей, владения и контроля.
• docs/02_project_lifecycle.md — жизненный цикл проекта от идеи до закрытия SPV.
• docs/03_finance_tax_flows.md — финансирование, взаиморасчеты, НДС, прибыль, займы.
• docs/04_sales_models.md — типы продаж и договорных моделей.
• docs/05_risk_controls.md — риски, последствия, контрольные процедуры.
• docs/06_research_questions.md — вопросы для юристов, налоговиков, банков, аудиторов.
• docs/07_company_cards.md — подробные карточки компаний группы.
• docs/08_financing_scenarios.md — сценарии финансирования и waterfall.
• docs/09_tax_vat_matrix.md — налоговая и НДС-матрица для экспертной проверки.
• docs/10_contract_register.md — реестр договоров и документов.
• docs/11_governance_raci.md — комитеты, полномочия и RACI.
• docs/12_closure_playbook.md — схлопывание временных узлов.
• docs/13_operating_manual.md — инструкция запуска группы и дорожная карта 180 дней.
• docs/14_flow_diagrams.md — схемы владения, денег, НДС, закрытия и решений.
• docs/15_due_diligence_checklists.md — DD-чеклисты земли, банка, налогов, подрядчика и продукта.
• docs/16_expert_brief.md — brief вопросов для юристов, налоговиков, банка и аудитора.
• docs/17_financial_model_guide.md — пояснительная записка к числовой финансовой модели.
• docs/18_term_sheet_templates.md — term sheet шаблоны по земле, инвестору, банку, генподряду, техзаказчику, продажам и УК группы.
• docs/19_org_structure_phases.md — оргструктура и найм по фазам 0-6, 6-18, 18+ месяцев.
• docs/20_intragroup_transactions_policy.md — регламент внутригрупповых сделок и approval limits.
• docs/21_tax_risk_memo.md — tax risk memo с зелеными, желтыми и красными зонами.
• docs/22_financial_model_v03_update.md — описание обновления финансовой модели v0.3.
• docs/23_financing_strategy_manual.md — финансовая стратегия: собственные средства, проектное финансирование, эскроу, снижение ставки, риски, вопросы банку.
• docs/24_group_structure_atlas.md — атлас структуры группы: контуры, подведомственность, постоянные/временные узлы.
• docs/25_subsidiary_function_catalog.md — каталог дочерних обществ и функциональных узлов.
• docs/26_end_to_end_process_map.md — сквозная карта процесса от идеи до закрытия SPV.
• docs/27_information_source_map.md — карта полного информационного источника и план следующих разделов.
• docs/28_legal_entity_lifecycle_policy.md — policy жизненного цикла юрлиц: создание, ведение, контроль, закрытие.
• docs/29_bank_package_checklist.md — пакет для банка: data room, term sheet comparison, reporting, covenant pack.
• docs/30_tax_adviser_package.md — пакет для налогового консультанта: вопросы, документы, НДС-регистр, red/yellow/green.
• docs/31_land_acquisition_playbook.md — playbook земли: поиск, DD, структура сделки, go/no-go.
• docs/32_construction_governance_manual.md — управление стройкой: тендер, генподряд, change orders, КС, ввод.
• docs/33_sales_governance_manual.md — управление продажами: pricing, CRM, скидки, ипотека, рассрочки, escrow coverage.
• docs/34_document_management_archive.md — data room, реестры, document management и архив закрытия.
• docs/35_templates_index.md — индекс заполняемых шаблонов форм и связь с manuals.
• docs/36_hr_staffing_architecture.md — кадровая архитектура, структурные подразделения и кадровые схемы.
• docs/37_staffing_tables_by_department.md — управленческие штатные расписания по подразделениям и фазам.
• docs/38_job_descriptions_core_roles.md — должностные инструкции ключевых ролей.
• docs/39_hr_processes_and_policies.md — HR процессы: найм, onboarding, performance, мотивация, увольнение.
• docs/40_hr_templates.md — кадровые шаблоны: hiring request, KPI card, access, offboarding и др.
• docs/41_legal_appendices_to_term_sheets.md — юридические приложения к term sheets: CP, warranties, indemnities, security, default, termination.
• docs/42_term_sheet_legal_clause_library.md — библиотека договорных clause blocks для основных типов сделок.
• docs/43_operational_registers_spec.md — спецификация табличных операционных реестров: договоры, платежи, риски, ковенанты, продажи, документы.
• docs/44_expert_review_pack.md — пакет экспертной проверки для юриста, налогового консультанта, банка, аудитора, HR/трудового юриста и технического эксперта.
• docs/45_financial_model_v04_test_case.md — описание финансовой модели v0.4 test case.
• docs/46_data_room_structure.md — структура data room для реального проекта.
• docs/47_data_room_access_policy.md — регламент доступа, naming convention, версионности и внешних snapshot-пакетов data room.
• docs/48_document_to_register_map.md — карта связки документов data room с реестрами, владельцами, ID и контрольными полями.
• docs/49_operational_registers_v03_update.md — описание workbook операционных реестров v0.3 с листом Document_Map.
• docs/50_example_project_demo_package.md — описание demo-пакета документов для data_room_projects/example_project.
• docs/51_real_project_onboarding_checklist.md — чеклист первых 1-2 дней после появления реального участка.
• docs/52_project_launch_pack.md — описание единого стартового пакета project_launch_pack.
• docs/53_project_scaffold_script.md — описание скрипта scaffold_project.py для создания data room нового реального проекта.
• docs/55_operational_registers_v04_update.md — описание workbook операционных реестров v0.4 с Access_Log и DataRoom_Checks.
• docs/56_financial_model_v05_launch_case.md — описание финансовой модели v0.5 launch case.
• docs/57_hr_workbook_v03_update.md — описание HR workbook v0.3 с departmental dashboard, role onboarding и data validation.
• docs/58_expert_review_execution_plan.md — план управляемой экспертной проверки по юристам, налогам, банку, технике, HR и аудиту.
• docs/54_customer_presentation_v01_outline.md — outline презентации заказчику v0.1, подготовлен Claude в cowork-потоке.
• docs/59_customer_presentation_review_notes.md — review notes по презентации v0.1: что принять, что сократить, что персонализировать.
• docs/61_implementation_roadmap_180_days.md — roadmap внедрения структуры девелоперской корпорации на 180 дней.
• docs/60_customer_presentation_beginner_v01_outline.md — beginner-outline презентации для заказчика без опыта в девелопменте.
• docs/62_customer_presentation_beginner_review_notes.md — review notes по beginner-outline: структура, сокращение, правки и short deck.
• docs/63_customer_presentation_analytical_deck.md — индекс аналитической презентации A3 landscape на 64 слайда.
• docs/64_analytical_deck_review_notes.md — review notes по аналитической презентации и корректировка формата A3.
• presentations/analytical_deck/ — markdown-spec полной аналитической презентации по разделам.
• data_room_template/ — шаблон папок data room: corporate, land, permits, bank, tax, contracts, construction, sales, HR, risks, closure.
• data_room_projects/example_project/ — пример проектной data room с master index, access log, demo-документами по земле/банку/налогам/договору/решению/рискам и bank snapshot.
• project_launch_pack/ — копируемый пакет запуска реального проекта: start guide, model inputs, expert questions, launch gate decision, copy map, owner matrix.
• scaffold_project.py — генератор нового project data room по project code: копирует шаблон, launch pack, создает access log, onboarding checklist, project passport и стартовые placeholder-документы по земле, банку, tax, launch gate и рискам.
• templates/ — рабочие шаблоны: Entity Passport, Go/No-Go, Bank report, Tax memo, Change Order, Sales report, Closure memo и др.
• models/dev_corp_financial_model_v0_3.xlsx — рабочая числовая модель проекта v0.3: cash flow, product mix, escrow/debt, equity IRR, sensitivity, covenants.
• models/dev_corp_financial_model_v0_4_test_case.xlsx — тестовая объектная финансовая модель v0.4: product revenue, sales, escrow, construction budget, debt, equity, VAT cash, SPV/group cash flow.
• models/dev_corp_financial_model_v0_5_launch_case.xlsx — launch-case финансовая модель v0.5: launch inputs, bank term sheet, absorption, VAT register, register links, SPV/group cash flow.
• models/dev_corp_financial_model_v0_6_tax_2026.xlsx — актуальная на 2026 год финансовая модель: стандартный НДС 22%, переходные налоговые проверки, связанные ставки по продуктам и затратам, журнал нормативных источников.
• models/dev_corp_financial_model_v0_7_bank_financing.xlsx — текущая финансовая модель: сравнение банков, источники капитала, ступени ставки по эскроу, помесячное финансирование, комиссии, лимиты, LTC, погашение и стоп-сигналы.
• models/dev_corp_entity_operating_matrix_v0_1.xlsx — единая операционная матрица структуры: 53 участника, штат min/optimal/max, договоры, деньги, документы, налоговые гипотезы, риски, жизненный цикл и 28 субподрядных пакетов.
• docs/106_financial_model_v07_bank_financing.md — описание структуры, расчетной логики, контрольных результатов и порядка применения финансовой модели v0.7.
• docs/107_bank_terms_limit_and_rate_optimization.md — методика увеличения доступного банковского лимита, снижения полной стоимости кредита и сравнения предложений.
• docs/108_master_entity_operating_matrix.md — мастер-карта всех компаний и функций полного цикла.
• docs/109_entity_passport_and_decision_standard.md — стандарт паспорта, допуска, интеграции, замены и закрытия участника.
• docs/110_entity_operating_matrix_workbook.md — описание табличной модели структуры компаний v0.1.
• docs/111_subcontractor_governance_manual.md — полный регламент субподряда от формирования пакета и предквалификации до оплаты, гарантии и закрытия.
• models/dev_corp_hr_staffing_templates_v0_2.xlsx — HR workbook: staffing matrix, payroll, hiring, KPI, access, risks, job profiles, training, incentives, archive, health checks.
• models/dev_corp_hr_staffing_templates_v0_3.xlsx — HR workbook v0.3: data validation, departmental dashboard, role-based onboarding.
• models/dev_corp_hr_staffing_templates_v0_5.xlsx — HR workbook v0.5: critical roles dashboard, HR compliance docs, access conflict checks.
• corp_site/ — генератор и собранный статический портал базы знаний для corp.e-leto.ru.
• corp_presentation_site/ — клиентский интерактивный микросайт структуры для structure.e-leto.ru.
• docs/91_corp_site_deployment.md — описание деплоя corp.e-leto.ru на server166.
• docs/92_knowledge_sync_rule_obsidian_and_site.md — правило синхронного обновления Obsidian и corp.e-leto.ru.
• docs/102_structure_microsite_deployment.md — назначение, состав, проверка и порядок обновления structure.e-leto.ru.
• docs/93_customer_faq_beginner.md — клиентский FAQ простым языком для первого знакомства со структурой.
• docs/95_normative_acts_legal_traceability_backlog.md — план нормативной трассировки документов проекта.
• docs/97_legal_basis_register_v01.md — реестр нормативных связок по праву, налогам, банку, строительству, HR и безопасности.
• docs/98_land_construction_sales_legal_gate_checklist.md — юридические ворота земли, строительства и продаж.
• docs/99_legal_entity_closure_and_insolvency_checklist.md — чек-лист закрытия, реорганизации и неплатежеспособности юридического лица.
• docs/100_hr_sro_safety_environment_legal_checklist.md — допусковый чек-лист работодателей, СРО, НРС, РБУ, охраны и эксплуатационной УК.
• docs/103_tax_2026_regulatory_delta_and_model_update.md — справка об изменениях НДС и УСН с 2026 года, влиянии на договоры, денежные потоки, компании группы и финансовые модели.
• docs/104_tax_operation_map_and_review_protocol.md — пооперационная налоговая карта: 25 базовых видов сделок, состав документов, налоговая квалификация, риск-статус и маршрут согласования.
• templates/27_tax_operation_card.md — заполняемая карточка налоговой квалификации договора, операции или однородного потока.
• templates/28_entity_passport.md — паспорт юридического лица, функции или подрядчика с ресурсами, финансами, налогами, рисками и решением.
• templates/29_subcontractor_prequalification_card.md — предквалификация субподрядчика по пакету работ, ресурсам, допускам, цене и стоп-факторам.
• templates/30_subcontractor_mobilization_gate.md — ворота допуска субподрядчика к мобилизации.
• templates/31_subcontractor_weekly_report.md — еженедельный отчет по плану, ресурсам, документам, рискам и оплате.
• templates/32_subcontractor_package_closeout.md — закрытие пакета, гарантия и итоговый рейтинг.
• templates/26_hr_safety_role_compliance_card.md — карточка проверки и допуска регулируемой роли или компании.
• models/dev_corp_operational_registers_v0_2.xlsx — workbook операционных реестров: contracts, payments, risks, covenants, sales, documents, related-party, change orders, decisions, closure, dashboard, validation lists.
• models/dev_corp_operational_registers_v0_3.xlsx — workbook операционных реестров v0.3: добавлен Document_Map для связи data room с реестрами и контрольными полями.
• models/dev_corp_operational_registers_v0_4.xlsx — workbook операционных реестров v0.4: добавлены Access_Log, DataRoom_Checks и dashboard gaps.
• models/dev_corp_operational_registers_v0_7_tax_2026.xlsx — актуальная на 2026 год книга операционных реестров: НДС 22%, лист нормативных изменений и исправленные идентификаторы без ошибок #NAME?.
• models/dev_corp_operational_registers_v0_8_tax_control.xlsx — предыдущая операционная книга: налоговые карточки, обязательные документы, маршрут согласования и автоматический платежный шлюз ALLOW/HOLD.
• docs/105_operational_registers_v08_tax_control.md — описание структуры, формул, правил блокировки и порядка применения операционных реестров v0.8.
• models/dev_corp_operational_registers_v0_9_entity_subcontractor_control.xlsx — предыдущая операционная книга: налоговый контроль, паспорта компаний, допуск субподрядчиков и объединенный шлюз договоров и платежей.
• docs/112_operational_registers_v09_entity_subcontractor_control.md — описание новых листов, формул, блокировок и порядка применения реестров v0.9.
• models/dev_corp_operational_registers_v1_0_sales_exit_control.xlsx — предыдущая операционная книга: продукт, сделки, каналы, комиссии, эскроу, передача, гарантия и завершение участников.
• docs/115_operational_registers_v10_sales_exit_control.md — описание предыдущих реестров v1.0.
• models/dev_corp_operational_registers_v1_1_evidence_admission_control.xlsx — предыдущая операционная книга: контуры v1.0 плюс доказательства, профильные ворота, ежемесячные проверки и блокировка заявок/платежей через Admission ID.
• docs/118_operational_registers_v11_evidence_admission_control.md — описание структуры, формул, статусов и порядка применения реестров v1.1.
• models/dev_corp_operational_registers_v1_2_normative_gate_control.xlsx — предыдущая операционная книга: контуры v1.1 плюс 60 нормативных карточек, официальный источник, срок проверки, экспертное решение и нормативный HOLD.
• docs/120_operational_registers_v12_normative_gate_control.md — описание нормативного шлюза, формул и проверки реестров v1.2.
• models/dev_corp_operational_registers_v1_3_expert_task_control.xlsx — предыдущая операционная книга: контуры v1.2 плюс 24 экспертных задания, Conclusion ID и экспертный шлюз закрытия.
• docs/122_operational_registers_v13_expert_task_control.md — описание заданий, заключений и формул реестров v1.3.
• models/dev_corp_operational_registers_v1_4_expert_dispatch_escalation.xlsx — текущая операционная книга: отправка экспертных заданий, SLA, эскалации, приемка заключений и итоговый экспертный шлюз.
• docs/131_operational_registers_v14_expert_dispatch_escalation.md — описание контрольной цепочки и правил реестров v1.4.
• docs/121_specialized_expert_review_assignments.md — конкретные задания внешним экспертам для снятия нормативных HOLD.
• docs/123_specialized_expert_review_campaign.md — кампания передачи, SLA, приемки и эскалации 24 экспертных заданий.
• docs/124-130 — семь готовых профильных пакетов экспертизы: строительство, охрана труда, РБУ, техника, охрана, УК и налоги РБУ.
• docs/132-139 — мастер-протокол и семь вопросников для 24 экспертных заключений; 263 структурированных вопроса.
• templates/45_expert_questionnaire_answer_matrix.md — единая матрица ответа с нормой, источником, условием, Evidence ID и блокировкой.
• finance_presentation_site/ — отдельный адаптивный микросайт «Финансовый контур проекта».
• docs/140_financial_contour_microsite.md — состав и назначение финансового микросайта.
• docs/119_specialized_entity_normative_gate_cards.md — нормативная карта 60 ворот допуска генподрядчика, РБУ, техники, охраны и эксплуатационной УК.
• docs/116_specialized_entity_admission_matrices.md — усиленные матрицы допуска генподрядчика, РБУ, парка техники, охранной и эксплуатационной управляющей организаций.
• docs/117_specialized_entity_evidence_and_data_room_map.md — связь профильных ворот с доказательствами, сроками, комнатой данных, платежами и гарантией.
• templates/33_specialized_entity_admission_decision.md — форма профильного решения GO / CONDITIONAL / PILOT / HOLD / NO-GO.
• templates/34_general_contractor_admission_checklist.md — допуск генерального подрядчика и раскрытие субподрядных пакетов.
• templates/35_rbu_admission_checklist.md — допуск РБУ, поставщиков сырья и прослеживаемости партии.
• templates/36_fleet_admission_checklist.md — допуск техники, операторов, ремонта, топлива и контроля.
• templates/37_security_company_admission_checklist.md — допуск охранной организации и привлеченных сервисов.
• templates/38_operating_management_company_admission_checklist.md — допуск эксплуатационной УК и сервисных подрядчиков.
• templates/39_specialized_entity_monthly_review.md — ежемесячная переоценка специализированного участника.
• templates/40_specialized_entity_evidence_register.md — реестр доказательств по Entity ID / SUB-ID / Package ID / Gate ID.
• templates/41_normative_gate_card.md — карточка нормы, применимости, официального источника, доказательства и блокировки.
• templates/42_specialized_expert_conclusion.md — форма однозначного экспертного заключения и условий снятия HOLD.
• templates/43_expert_dispatch_cover.md — передача задания и файлов эксперту.
• templates/44_expert_conclusion_acceptance.md — приемка полученного заключения.
• docs/113_sales_models_channels_and_control_matrix.md — полная матрица продаж: продукты, отдел/компания продаж, каналы, договоры, деньги, эскроу, CRM, штат, передача, гарантия и связь с подрядчиками.
• docs/114_entity_exit_transformation_and_integration_matrix.md — сценарии сохранения, интеграции, замены, консервации, продажи, реорганизации и закрытия компаний, функций и субподрядных пакетов.
• references/official_sources.md — официальные и проверочные источники.
• tasks.md — рабочий backlog.

Текущее состояние

Первый системный проход завершен: создана структура проекта, расширенный пакет справок и регламентов, схемы потоков, финансовая модель v0.7, операционные реестры v1.1, кадровая книга v0.6, term sheet шаблоны, оргструктура по фазам, налоговая и нормативная карта, атлас группы, сквозные процессы, пакеты банка и налогового консультанта, земля/DD, стройка, продажи, архив, data room, запуск реального проекта и презентационные материалы. В операционную архитектуру включены самостоятельные субподрядные организации: 28 пакетов работ с предквалификацией, мобилизационными воротами, договорным владельцем, контролем исполнения и закрытием гарантии. Специализированные участники связаны с Evidence ID, профильными воротами, ежемесячной проверкой и платежным шлюзом. Продажи связаны с продуктом, эскроу, передачей и гарантией, а судьба временных участников — с пятью воротами завершения. Следующий содержательный шаг — внешняя проверка банковского term sheet, завершение нормативной трассировки и заполнение моделей фактическими данными первого объекта.

Обновление 2026-06-08

• models/dev_corp_hr_staffing_templates_v0_6.xlsx — кадровая книга v0.6: готовность юридических лиц, допуски должностей, СРО/НРС, обучение и медосмотры, лицензии и стоп-факторы.
• docs/101_hr_workbook_v06_compliance_update.md — описание модели v0.6, порядка применения, ограничений и проведенной проверки.

Обновление 2026-06-09

• Нормативный реестр расширен до 100 связок и дополнен изменениями налогового законодательства 2026 года.
• Рабочая ставка НДС в новых расчетах — 22%; переходные операции проверяются отдельно по дате реализации и условиям договора.
• Выпущена финансовая модель v0.6 tax 2026; проверены формулы и визуальный рендер всех 16 листов.
• Выпущены операционные реестры v0.7 tax 2026; устранена 291 ошибочная формула с текстовыми идентификаторами, итоговая проверка формул — без ошибок.
• Старые версии сохранены для истории. Для новых расчетов использовать v0.7 финансовой модели, v1.4 операционных реестров и v0.6 кадровой книги.