Финансовая модель v0.3

Дата: 2026-06-01

Файл модели: models/dev_corp_financial_model_v0_3.xlsx.

Версия v0.3 расширяет модель v0.2 из общего cash flow в более прикладной инструмент для разговора с инвестором, банком, юристом и налоговым консультантом.

Что добавлено

Product_Mix

Лист продуктового микса:

• квартиры;
• коммерция;
• парковки;
• кладовые;
• прочие продукты.

Задача листа — отделить общую выручку от структуры продукта. Это важно, потому что разные продуктовые линии могут иметь разную динамику продаж, цену, НДС-позицию, банковскую логику и юридические ограничения.

Escrow_Debt

Упрощенный банковский лист:

• подписанная выручка;
• поступления на эскроу;
• накопленный эскроу-баланс;
• раскрытие после завершения;
• permitted project costs;
• выборка проектного долга;
• погашение долга;
• debt balance;
• interest memo;
• escrow coverage ratio;
• effective interest rate memo.

Это не полноценная банковская модель. Реальный банк даст свою методику: график раскрытия, льготную ставку, покрытие, ковенанты, контроль затрат, запреты платежей и условия related-party сделок.

Equity_IRR

Лист инвесторского капитала:

• дефицит проекта до финансирования;
• drawdown долга;
• required equity injection;
• shareholder distribution;
• net equity cash flow;
• cumulative equity;
• cumulative distributions;
• MOIC;
• monthly IRR;
• annualized IRR.

Цель — увидеть, когда инвестор реально вносит деньги, когда получает возврат и как выглядит доходность до сложной корпоративной waterfall-логики.

Sensitivity

Добавлены две таблицы чувствительности:

1. Цена реализации / стоимость строительства -> net cash flow proxy.
2. Ставка долга / длительность продаж -> interest proxy.

Эти таблицы нужны для быстрых вопросов:

• что будет, если цена продаж ниже на 5-10%;
• что будет, если СМР дороже на 5-10%;
• что будет, если продажи идут дольше;
• как ставка долга влияет на экономику.

Covenants

Лист ковенантов:

• max LTC;
• escrow coverage at maturity;
• закрытие долга к 36 месяцу;
• contingency buffer;
• profit margin floor;
• related-party approval.

Лист не заменяет term sheet банка, но показывает, какие ограничения надо ожидать и где структура группы может конфликтовать с кредитной документацией.

Проверка

Модель собрана генератором build_financial_model.py.

Техническая проверка:

• листов: 13;
• формул: 1568;
• явных маркеров #REF!, #NAME?, #VALUE!: 0.

Ограничения v0.3

Модель пока остается шаблонной:

• не считает реальный график эскроу конкретного банка;
• не строит отдельную помесячную воронку продаж по каждому продукту;
• не содержит детальный НДС-регистр;
• не моделирует строительные очереди;
• не учитывает фактические условия кредитного договора;
• не учитывает реальные даты РНС/РВЭ;
• не заменяет BIM/сметную/банковскую модель;
• не является налоговой или инвестиционной консультацией.

Что нужно для v0.4

Следующая версия должна быть уже привязана к конкретному объекту или хотя бы к тестовому кейсу:

1. Product mix по реальным площадям и юнитам.
2. График продаж по продуктам.
3. График строительства и оплаты по смете.
4. Bank term sheet: ставка, льготная ставка, комиссии, ковенанты, эскроу.
5. Equity schedule по источникам капитала.
6. НДС-регистр по жилым/нежилым продуктам.
7. Очередность строительства.
8. Отдельный SPV-level и Group-level cash flow.
9. Налоговый сценарий по внутригрупповым сделкам.
10. Выводы для инвесткомитета.