Главная / Финансы, банк и эскроу
Клиентский портал →
Финансы, банк и эскроуdocs/106_financial_model_v07_bank_financing.md

Финансовая модель v0.7: банковское и инвестиционное финансирование

Дата: 2026-06-09

Назначение

models/dev_corp_financial_model_v0_7_bank_financing.xlsx объединяет экономику объекта, собственные средства, заем собственника, проектное финансирование, счета эскроу, ступени процентной ставки, комиссии, погашение долга и контроль распределений.

Это сценарная управленческая модель. Значения банков A-C не являются предложениями банков. До принятия инвестиционного решения их необходимо заменить официальными условиями, проектом кредитного договора и подтвержденным бюджетом.

Скачать рабочую книгу на портале: финансовая модель v0.7.

Что добавлено

Лист Назначение
Financing_Overview панель собственника: источники, долг, стоимость финансирования, дефицит и статус
Funding_Sources полный перечень собственных, банковских, субординированных и коммерческих источников
Bank_Offers сравнение трех предложений по лимиту, LTC, ставкам, комиссиям, капиталу и ковенантам
Rate_Tiers ступени ставки в зависимости от покрытия долга средствами на счетах эскроу
Funding_Schedule помесячная потребность, выборки, проценты, комиссии, погашение и остатки
Bank_Control стоп-сигналы по лимиту, LTC, дефициту, резерву, первой выборке и погашению
Sources_Audit официальные источники, дата проверки и журнал версий

Очередность денег

  1. Собственник подтверждает минимальный вклад до первой выборки.
  2. Кредит выбирается только в пределах договорного лимита и ограничения LTC.
  3. Заем собственника используется как субординированный резервный источник.
  4. Дополнительная поддержка собственника закрывает ликвидность и затраты, которые нельзя профинансировать банком.
  5. Средства на счетах эскроу учитываются как покрытие, но не как доступные деньги застройщика до раскрытия.
  6. После раскрытия сначала погашаются банк, проценты, комиссии и заем собственника.
  7. Распределение собственнику возможно только после погашения обязательств и сохранения минимального остатка.

Контрольные результаты тестового сценария

Показатель Результат
Стоимость проекта без банковских расходов 7 692,2 млн руб.
Обязательство собственника 4 200,0 млн руб.
Фактически использованные средства собственника 3 736,8 млн руб.
Пиковый долг банка 4 427,2 млн руб.
Договорный лимит сценария 6 200,0 млн руб.
Расчетный предел по LTC 5 384,6 млн руб.
Проценты банка 449,5 млн руб.
Проценты и банковские комиссии 567,8 млн руб.
Непокрытый дефицит 0
Долг после раскрытия эскроу 0
Итоговый статус REVIEW

Статус REVIEW установлен сознательно: остаток обязательства собственника не покрывает полный стресс удорожания 10%, а комплект условий первой выборки оценен только на 75%. Это не ошибка формулы, а вопрос для решения инвестиционного и финансового комитетов.

Исправления относительно v0.6

  • долг теперь проверяется одновременно против лимита банка и LTC;
  • собственные средства не могут войти в проект и сразу быть распределены обратно;
  • поддерживается минимальный денежный остаток;
  • проценты рассчитываются на средний долг с учетом текущей выборки;
  • комиссия за организацию и комиссия за невыбранный лимит показаны отдельно;
  • ставка меняется по порогам покрытия эскроу;
  • налог на прибыль рассчитывается как упрощенный объектный proxy, а не от денежного притока месяца раскрытия;
  • отрицательный результат группы переводит модель в REVIEW;
  • распределения блокируются до погашения банка и субординированного займа.

Порядок применения

  1. Заполнить Launch_Inputs, Product_Mix, Construction_Budget и график продаж.
  2. Получить минимум два официальных банковских предложения.
  3. Заменить сценарные значения на листе Bank_Offers.
  4. Зафиксировать состав допустимых затрат, формулу LTC и порядок расчета покрытия эскроу.
  5. Заполнить обязательство собственника и лимит субординированного займа.
  6. Проверить Funding_Schedule, Bank_Control и Checks.
  7. Запретить подписание договора или новые обязательства при статусе BREACH.
  8. При статусе REVIEW оформить решение с владельцем, сроком и источником устранения.

Обязательная внешняя проверка

  • банк: лимит, формула ставки, комиссии, допустимые затраты, обеспечение и ковенанты;
  • налоговый консультант: НДС, налог на прибыль, займы и связанные стороны;
  • юрист: кредитный договор, залоги, поручительства, субординация и согласия;
  • технический заказчик: бюджет, график, резерв и физическая готовность;
  • аудитор/бухгалтер: учет процентов, комиссий, капитала и раскрытия эскроу.