Главная / Земля, стройка и производство
Клиентский портал →
Земля, стройка и производствоdocs/73_presentation_requirements_staffing_finance_blocks.md

Требования к новым блокам презентации: структура, штат, финансирование

Дата: 2026-06-02

Документ задаёт требования для следующей версии презентации после переработки Claude/Codex.

1. Общие требования

Текущие версии презентации нельзя использовать как финальный визуальный стандарт. Следующая версия должна строиться от понятной логики, а не от автоматического переноса markdown в слайды.

Обязательные правила:

  • не использовать одну и ту же схему на разных слайдах, если логика связей разная;
  • не показывать банк, казначейство, юристов и налоги как “подчинённых” УК группы;
  • не использовать термин Проектная компания в клиентском тексте без замены на Застройщик объекта;
  • не делать вложенные скобки и повторения терминов;
  • каждая схема должна отвечать на один вопрос;
  • каждый узел схемы должен иметь короткую подпись 2-5 слов;
  • длинные пояснения выносить под схему или в боковую справку.

2. Блок “структура компаний и штат”

Источник:

docs/71_company_structure_staffing_min_max.md

2.1 Нужные слайды

  1. Минимальная структура для первого объекта.
  2. Средняя структура группы на 2-3 объекта.
  3. Максимальная структура портфельного девелопера.
  4. Схема подчинения: кто принимает решения.
  5. Схема функций: что внутри, что можно отдавать внешним подрядчикам.
  6. Таблица штата: минимум / оптимум / максимум.
  7. Ошибки структуры: одна компания на всё, пустые компании, нет owners.

2.2 Правильные связи

Схема владения:

Собственник
  -> Холдинг
      -> Застройщики объектов
      -> Управляющая компания группы
      -> Сервисные компании

Схема управления:

Собственник / совет
  -> Генеральный директор группы
      -> Финансы
      -> Юристы
      -> Технический блок
      -> Продажи
      -> Бухгалтерия и налоги
      -> HR
      -> Электронный архив

Схема конкретного объекта:

Застройщик объекта
  -> Банк / эскроу
  -> Технический заказчик
  -> Генподрядчик
  -> Продажи
  -> Проектная организация
  -> Юристы / налоги / архив как сервисные функции

3. Блок “финансирование, эскроу и банк”

Источник:

docs/72_project_financing_escrow_bank_terms_guide.md

3.1 Нужные слайды

  1. Как финансируется строительство: собственник, банк, покупатели.
  2. Как работает эскроу.
  3. Сравнение вариантов финансирования.
  4. От чего зависит ставка банка.
  5. Как увеличить лимит финансирования.
  6. Как наполнение эскроу влияет на риск банка.
  7. Что подготовить для банка.
  8. Какие решения должен принять собственник до переговоров.

3.2 Правильная схема денег

Собственник
  -> собственные средства
      -> Застройщик объекта

Банк
  -> проектный кредит
      -> Застройщик объекта
          -> Подрядчики / проектирование / разрешения / стройка

Покупатели
  -> счета эскроу
      -> раскрытие после условий
          -> погашение кредита
          -> возврат капитала
          -> прибыль

Важно: деньги покупателей на эскроу не являются свободной кассой застройщика до раскрытия.

3.3 Банк: что показать заказчику

Не писать абстрактно “банк даёт кредит”. Показать, что банк оценивает:

  • землю;
  • разрешения;
  • собственные средства;
  • продажи;
  • эскроу-прогноз;
  • смету;
  • генподрядчика;
  • команду;
  • связанные стороны;
  • документы.

4. Что дать Claude

Если Claude будет дорабатывать презентацию, задачу нужно давать не “собери всё”, а по блоку:

Собери только блок структуры компаний и штата.
Используй docs/70 и docs/71.
Не используй старую универсальную схему.
Сделай 5-7 слайдов.
Сначала выведи HTML/PDF или PPTX-прототип для проверки стиля.

И отдельно:

Собери только блок финансирования, эскроу и банковских условий.
Используй docs/72.
Сделай 6-8 слайдов.
Покажи деньги собственника, банка и покупателей разными потоками.
Не показывай эскроу как свободные деньги застройщика.

5. Статус

5. Блок “подконтрольный производственно-снабженческий контур”

Источник:

docs/74_controlled_supply_chain_tax_vat_structure.md

Этот блок нужен, потому что структура девелопера может включать не только застройщика, техзаказчика, генподрядчика и продажи, но и подконтрольные собственнику компании на всех этапах:

  • проектная организация;
  • технический заказчик;
  • генподрядчик;
  • РБУ;
  • поставщик цемента;
  • поставщик песка/щебня/инертных материалов;
  • логистика;
  • аренда техники;
  • закупочная компания;
  • склад/снабжение;
  • эксплуатационная УК;
  • гарантийная служба.

5.1 Нужные слайды

  1. Полный производственный контур девелопера: от земли и проектирования до РБУ, материалов, техники, строительства, продаж и эксплуатации.
  2. Своя компания или внешний подрядчик: когда выгодно держать внутри, когда лучше отдавать наружу.
  3. РБУ и материалы: логика собственной цепочки цемент/песок/щебень/логистика/бетон/стройплощадка.
  4. НДС-контур: где обычно нужна ОСНО с НДС, где возможны режимы без НДС только после экспертной проверки.
  5. Связанные стороны: как раскрывать перед банком и налоговым консультантом.
  6. Временные компании: жизненный цикл создания, работы, закрытия обязательств, архива и ликвидации.
  7. Красные зоны: номинальные компании, скрытая взаимозависимость, фиктивные услуги, искусственная замена на “несвязанную” компанию.

5.2 Правильная формулировка

Не писать:

создать компании без НДС для оптимизации налогов

Писать:

выбрать налоговый режим по каждой компании с учетом реальной функции, НДС-цепочки, раздельного учета, требований банка и риска дробления бизнеса

Не писать:

заменить компанию на несвязанную

Писать:

заменить подрядчика или вывести функцию наружу только при реальной независимости, рыночной цене, документах и отсутствии искусственного дробления

6. Статус

6. Блок “независимые юрлица и последующая интеграция”

Источник:

docs/75_independent_contractors_incubation_integration_model.md

В презентации нужно раскрыть, что не все компании обязательно являются дочерними обществами холдинга с первого дня. Часть производственного и сервисного контура может работать как независимые юридические лица, связанные с застройщиком объекта договорными отношениями.

6.1 Нужные слайды

  1. Контрактная экосистема: независимые юрлица вместо раздутого штата на старте.
  2. Каждая компания ведет собственный учет, отчетность, налоги, персонал, договоры и риски.
  3. Управление через договоры: ТЗ, график, KPI, приемка, оплата, ответственность.
  4. Отработка логистики общения, документооборота и платежей.
  5. Критерии последующего поглощения или интеграции подрядчика в корпорацию.
  6. Риски: номинальная независимость, скрытый контроль, дробление, нерыночные цены, фиктивные документы.
  7. Что раскрывать банку, налоговому консультанту и аудитору.

6.2 Ключевая схема

Застройщик объекта
  -> договор с проектной организацией
  -> договор с техническим заказчиком
  -> договор с генподрядчиком
  -> договор с РБУ
  -> договор с поставщиками материалов
  -> договор с логистикой
  -> договор с арендой техники
  -> договор с продажами

Каждый контрагент:
  -> собственный учет
  -> собственные налоги
  -> собственный персонал
  -> собственные риски
  -> собственная первичка

6.3 Формулировка для клиента

На старте корпорация может не покупать и не создавать все компании сразу.
Сначала функции проверяются через независимые юридические лица и договоры.
Если контрагент показывает качество, экономию, управляемость и чистый учет,
его можно позже интегрировать в группу или заменить без разрушения всей структуры.

7. Статус

7. Блок “полная экосистема проекта”

Источник:

docs/76_full_project_company_ecosystem_map.md

Этот блок нужен для понимания масштабности: заказчик должен увидеть, что девелоперский проект — это не одна компания и не один генподрядчик, а большая система юридических лиц, договоров, денег, документов и рисков от физлица-инициатора до УК после ввода дома.

7.1 Нужные слайды

  1. Общая карта экосистемы: от физлица-инициатора до эксплуатации.
  2. Верхний контур: собственник, инвесторы, холдинг, инвесткомитет.
  3. Управленческий контур: директор группы, финансы, юристы, техблок, продажи, архив.
  4. Контур объекта: застройщик объекта, банк, эскроу, техзаказчик, генподряд, продажи.
  5. Земля и предпроектная подготовка: землевладелец, юристы, ГПЗУ/ПЗЗ, геология, ресурсники.
  6. Проектирование и разрешения: архитекторы, проектная организация, экспертиза, авторский надзор.
  7. Стройка: генподряд, субподрядчики, ПТО, сметчики, стройконтроль, охрана объекта, охрана труда, лаборатория.
  8. Производство и снабжение: РБУ, цемент, песок, щебень, арматура, ЖБИ, окна, инженерия, логистика, техника, склад.
  9. Продажи: маркетинг, колл-центр, CRM, ипотека, ДДУ, Росреестр, клиентский сервис.
  10. Финансы и контроль: банк, казначейство, бухгалтерия, налоговый консультант, аудитор, страхование, лизинг.
  11. Эксплуатация: ввод, кадастр, передача ключей, гарантия, эксплуатационная УК, РСО, лифты, пожарка, охрана/консьерж, клининг, благоустройство, жители.

7.2 Важное визуальное правило

Не делать одну схему на всё.

Нужно сделать набор отдельных карт:

  • карта владения;
  • карта управления;
  • карта договоров объекта;
  • карта стройки;
  • карта снабжения;
  • карта продаж;
  • карта эксплуатации;
  • карта контроля.

7.3 Обязательные участники, которые нельзя забыть

  • охрана строительной площадки;
  • охрана труда и промышленная безопасность;
  • лаборатория качества материалов;
  • вывоз строительных отходов;
  • кадастровый инженер;
  • ресурсоснабжающие организации;
  • лифтовая служба;
  • пожарная безопасность;
  • СКУД/домофоны/видеонаблюдение;
  • охрана/консьерж после ввода;
  • клининг;
  • благоустройство;
  • гарантийная служба;
  • совет дома/жители.

8. Статус

Эти блоки должны стать обязательным расширением клиентской презентации. Текущие 64 слайда не закрывают тему штата, финансирования, полного производственного контура, контрактной экосистемы и полной карты участников проекта достаточно понятно для заказчика.