16. Brief для экспертов

Обновлено: 2026-06-01

Цель brief

Дать юристу, налоговому консультанту, банку и аудитору единый пакет вопросов, чтобы быстро проверить концепцию группы и не обсуждать абстрактные схемы.

Что показать экспертам

1. 01_corporate_architecture.md
2. 03_finance_tax_flows.md
3. 07_company_cards.md
4. 08_financing_scenarios.md
5. 09_tax_vat_matrix.md
6. 10_contract_register.md
7. 12_closure_playbook.md

Вопросы строительному юристу

1. Какая минимальная и безопасная структура группы для первого проекта МКД?
2. Можно ли держать землю на отдельной компании до передачи SPV?
3. Какой договорный формат с землевладельцем лучше: продажа, вклад, совместный проект, опцион?
4. Какие требования 214-ФЗ к SPV-застройщику критичны для выбранной модели?
5. Какие сведения и когда раскрывать в ЕИСЖС?
6. Где нужны СРО: техзаказчик, проектировщик, генподрядчик?
7. Какой срок держать SPV после ввода?
8. Как правильно передать гарантийный хвост?

Вопросы налоговому консультанту

1. Какие операции по объекту облагаются НДС, а какие нет?
2. Как применяются правила по услугам застройщика по ДДУ для конкретной даты РНС?
3. Как вести раздельный учет входного НДС по жилью/нежилым/паркингу/кладовым?
4. Можно ли использовать отдельную продажную компанию и как подтвердить ее функцию?
5. Можно ли использовать управляющую компанию группы и какой fee безопасен?
6. Как обосновать маржу земельной компании при передаче участка SPV?
7. Как обосновать внутригрупповой генподряд?
8. Какие признаки дробления наиболее опасны в этой структуре?
9. Какие сделки будут контролируемыми?
10. Как оформить займы и проценты между холдингом и SPV?

Вопросы банку проектного финансирования

1. Принимает ли банк структуру с холдингом и SPV?
2. Какие требования к собственному участию?
3. Какие ограничения на related-party техзаказчика, генподрядчика, продажи?
4. Можно ли оплачивать management fee из проектного бюджета?
5. Какие платежи банк будет блокировать?
6. Какие документы нужны по земле?
7. Как банк относится к очередям и нескольким SPV?
8. Какие ковенанты по продажам и срокам?

Вопросы аудитору/главбуху

1. Как построить аналитику учета по проекту, очереди, дому, типу объекта?
2. Как капитализировать затраты?
3. Как учитывать проценты банка?
4. Как формировать гарантийные резервы?
5. Как закрывать SPV после проекта?
6. Как архивировать первичку?

Ожидаемый результат expert review

Красные вопросы

Эти вопросы нельзя оставлять “на потом”:

• НДС по mixed-use объекту;
• маржа земельной компании;
• реальность управленческих услуг;
• внутригрупповой генподряд;
• расчеты с землевладельцем площадями;
• закрытие SPV при гарантийном хвосте;
• вывод прибыли до завершения всех обязательств.