Матрица завершения, преобразования и интеграции участников проекта

Версия: 0.1. Дата: 2026-06-09.

1. Назначение

Документ переводит общее понятие «схлопывание» в решения по каждому типу участника:

сохранить -> масштабировать -> интегрировать -> заменить ->
законсервировать -> реорганизовать -> продать -> ликвидировать

Решение принимается не в конце стройки, а закладывается в паспорт компании или подрядчика при его подключении.

2. Принципы

1. Завершение строительных работ не означает завершение юридических, налоговых, банковских, клиентских и гарантийных обязательств.
2. Ликвидация не применяется как способ избавиться от долгов, дефектов, налоговых вопросов или документов.
3. Независимый подрядчик не «закрывается» группой: с ним завершается договор, гарантия и доступы либо принимается решение о новом контракте или интеграции.
4. Субподрядный пакет закрывается отдельно от статуса генерального подрядчика.
5. Функция может сохраниться, даже если юридическое лицо закрывается: заранее назначается новый владелец процесса и архива.
6. Активы, персонал, договоры, данные и обязательства передаются только по оформленному маршруту.
7. Реорганизация, продажа долей и передача активов требуют самостоятельной юридической, налоговой и банковской проверки.

3. Восемь сценариев

Сценарий	Когда использовать	Что остается
Сохранить	узел нужен следующему объекту	юрлицо, команда, договоры и стандарты
Масштабировать	есть загрузка и подтвержденная экономика	расширенная команда и производственные мощности
Интегрировать функцию	функция постоянна, отдельное юрлицо избыточно	подразделение и владелец процесса
Интегрировать подрядчика	исполнитель доказал качество и нужен портфелю	команда/активы по отдельной сделке и проверке
Заменить	качество, цена или риск неприемлемы	документы и гарантийные требования сохраняются
Законсервировать	закрывать рано, новых операций временно нет	отчетность, директор, архив и мониторинг
Реорганизовать/продать	есть правопреемник или экономический покупатель	права и обязанности по выбранной модели
Ликвидировать	обязательства и риски закрыты, узел больше не нужен	архив и постконтроль у назначенного владельца

4. Ворота решения

Gate X1. Операционная необходимость

• есть ли функция в следующем проекте;
• есть ли подтвержденная загрузка;
• есть ли уникальная компетенция или актив;
• можно ли дешевле и надежнее купить услугу на рынке;
• кто станет владельцем функции после изменения.

Gate X2. Юридические обязательства

• активные договоры;
• ДДУ, покупатели и передача;
• претензии и суды;
• гарантии;
• разрешения, лицензии, СРО;
• обязательства перед городом и ресурсоснабжающими организациями.

Gate X3. Финансы и банк

• кредит и проценты;
• залоги, поручительства и ограничения;
• неиспользованные авансы;
• дебиторская и кредиторская задолженность;
• удержания и резервы;
• запреты на реорганизацию, продажу долей или вывод активов.

Gate X4. Налоги и учет

• закрытие периодов;
• единый налоговый счет;
• НДС и налог на прибыль;
• связанные стороны и займы;
• первичные документы;
• риск проверки и спорные позиции.

Gate X5. Люди, активы и данные

• перевод или увольнение персонала;
• техника, склад и материалы;
• программные лицензии и CRM;
• персональные данные;
• электронные подписи, доверенности и доступы;
• технический, бухгалтерский и кадровый архив.

Решение допускается только после прохождения всех пяти ворот.

5. Матрица по участникам

Участник	Базовая судьба после объекта	Альтернативы	Ключевой стоп-фактор
Холдинговая компания	сохранить	реорганизовать при смене владельческой модели	незавершенные инвестиционные обязательства
Управляющий центр	сохранить	сократить или объединить функции	потеря владельцев процессов и архива
Инвестиционная компания проекта	закрыть после расчетов	сохранить под портфель инвестора	займы, доходность и споры инвесторов
Застройщик объекта	консервация до закрытия хвостов	ликвидация, реорганизация, продажа долей	банк, клиенты, гарантия, налоги
Земельная компания	закрыть/продать после реализации цели	сохранить для земельного портфеля	права на землю и налоговые последствия
Технический заказчик	сохранить при портфеле	внешний подряд или интеграция в управляющий центр	действующие разрешительные и гарантийные задачи
Генеральный подрядчик	сохранить при загрузке	заменить, продать, сократить	незакрытые работы, удержания и гарантии
Проектная организация	сохранить при загрузке	внешний пул или интеграция части команды	авторские права, архив и авторский надзор
Компания снабжения	сохранить при портфельной экономии	интегрировать в генподрядчика/УК группы	остатки, авансы и налоговая позиция
РБУ	сохранить при загрузке	продать, законсервировать, ликвидировать	земля, оборудование, экология, долги
Поставщик сырья	сохранить при доступе к ресурсу	заменить рыночными договорами	лицензии/права, запасы и связанные сделки
Компания аренды техники	сохранить при загрузке парка	продать активы, лизинг, закрыть	лизинг, залоги, ремонт и персонал
Логистическая компания	сохранить при масштабе	внешний перевозчик	транспорт, разрешения и обязательства
Складской оператор объекта	закрыть после инвентаризации	перенести на следующий объект	неучтенные остатки и ответственность хранения
Компания продаж	сохранить при нескольких объектах	интегрировать команду в застройщика	CRM, персональные данные и комиссии
Маркетинговая компания	завершить договор	новый конкурс или рамочный пул	права на материалы и доступы
Колл-центр	завершить/перенести договор	интегрировать при стабильном объеме	записи, персональные данные и номера
Клиентский сервис	сохранить до окончания обязательств	передать постоянной сервисной команде	открытые обращения и передача помещений
Гарантийная служба	сохранить весь гарантийный хвост	централизовать по портфелю	дефекты и регресс к подрядчикам
Эксплуатационная УК	отдельный постоянный бизнес	заменить по законному решению	лицензия, документы дома и расчеты жителей
Проектный офис	закрыть после передачи процессов	перенести на следующий объект	незакрытые решения и архив
Казначейство проекта	интегрировать в центральное	сократить после закрытия счетов	банк, платежи и остатки
Независимый генеральный подрядчик	завершить договор и гарантию	новый договор/стратегический статус	незакрытые объемы и претензии
Независимый поставщик	завершить расчеты	рамочный договор на портфель	качество, сертификаты и авансы
Охранная организация	завершить после закрытия площадки	новый договор на эксплуатацию	имущество, ключи и происшествия

6. Субподрядные организации

Каждый из 28 субподрядных пакетов закрывается собственной карточкой:

SUB-ID -> объем выполнен -> исполнительная документация ->
замечания устранены -> материалы и имущество сверены ->
расчеты и удержания -> гарантия -> рейтинг -> решение

Варианты решения:

Результат пакета	Решение
качество, сроки и документы подтверждены	включить в пул следующего проекта
компетенция стратегическая и загрузка устойчива	рассмотреть интеграцию команды или активов
есть устранимые отклонения	условный допуск с планом улучшений
низкое качество или системные нарушения	запрет нового допуска, сохранить претензионный контур
пакет не нужен следующему проекту	закрыть договор и гарантию без интеграции

Интеграция подрядчика не проводится путем неформального «перевода людей». Нужны отдельная проверка, экономическое обоснование, кадровый маршрут, сделка с активами или долями и оценка скрытых обязательств.

7. Передача функции

До закрытия или сокращения узла оформляется карта передачи:

Объект передачи	Что фиксируется
Процесс	новый владелец, регламент и дата
Договоры	сторона, статус, согласия и правопреемство
Деньги	остатки, задолженность, лимиты и счета
Персонал	перевод, увольнение, доступы и материальная ответственность
Активы	перечень, состояние, оценка и основание передачи
Материалы	остатки, качество и место хранения
Данные	система, формат, права и персональные данные
Архив	состав, срок хранения и ответственный
Риски	открытые претензии, резервы и владелец
Гарантия	исполнитель, срок, удержание и канал обращения

8. Последовательность по времени

За 12-6 месяцев до планового завершения

• обновить судьбу каждого ENTITY-ID и SUB-ID;
• оценить загрузку следующего проекта;
• остановить новые долгосрочные обязательства временных узлов;
• составить карту сотрудников и активов;
• проверить банковские ограничения.

За 6-3 месяца

• выбрать сценарии;
• согласовать юридическую и налоговую модель;
• уведомить ключевых контрагентов;
• подготовить передачу договоров, данных и архива;
• сформировать резервы.

За 3-0 месяцев

• закрыть объемы и расчеты;
• провести инвентаризацию;
• отключить лишние доступы;
• подписать акты передачи функций;
• утвердить решение собственника.

После операционного завершения

• вести гарантийный и претензионный хвост;
• сдавать отчетность;
• контролировать кредиторов и дебиторов;
• проводить постпроектные проверки;
• запускать юридическую процедуру только при готовности ворот.

9. Реестр решений

Для каждого участника обязательны поля:

ENTITY-ID / SUB-ID
текущий статус
последняя операция
открытые договоры
долги и активы
банк/обеспечение
налоги
гарантии
персонал
данные и архив
целевой сценарий
дата решения
владелец
ворота X1-X5
статус исполнения

10. Контроль собственника

Собственник или инвестиционный комитет утверждает:

• судьбу застройщика и компаний с существенными активами;
• интеграцию подрядчика;
• продажу долей и реорганизацию;
• передачу значимых активов связанным лицам;
• резервы по гарантиям и спорам;
• окончательное распределение денег;
• ликвидацию или консервацию.

11. Связанные документы

• docs/12_closure_playbook.md;
• docs/28_legal_entity_lifecycle_policy.md;
• docs/99_legal_entity_closure_and_insolvency_checklist.md;
• docs/108_master_entity_operating_matrix.md;
• docs/111_subcontractor_governance_manual.md;
• templates/25_legal_entity_closure_decision.md;
• templates/32_subcontractor_package_closeout.md.

Юридический сценарий закрытия подтверждается по действующему законодательству и фактическому состоянию участника. При недостаточности имущества обычный маршрут прекращается и проводится анализ по законодательству о банкротстве.