Главная / HR, штат и роли

HR, штат и ролиdocs/36_hr_staffing_architecture.md

HR и штатная архитектура девелоперской группы

Дата: 2026-06-01

Документ задает кадровую архитектуру девелоперской корпорации: структурные подразделения, штатные расписания по фазам, роли, подчиненность, кадровые схемы, инструкции и контроль.

1. Правовая рамка

Кадровые документы должны быть согласованы с трудовым законодательством РФ и внутренними локальными нормативными актами.

Ключевые принципы:

трудовая функция работника должна быть определена в трудовом договоре;
если работа определяется должностью, должность должна соответствовать штатному расписанию;
наименование должности в трудовом договоре и штатном расписании не должно конфликтовать;
должностная инструкция должна раскрывать фактические обязанности, но не должна произвольно расширять трудовую функцию без правильной процедуры;
работник должен быть ознакомлен с локальными актами и инструкциями в установленном порядке;
для отдельных работ могут требоваться квалификация, СРО, допуски, охрана труда, медосмотры, обучение, аттестация.

Этот документ не является юридической кадровой консультацией. Перед применением штатных расписаний и должностных инструкций нужен review кадровым специалистом и юристом по трудовому праву.

2. Принцип построения штатной структуры

Штат строится по функциям, а не по желанию создать "большую корпорацию".

Каждая позиция должна иметь:

функцию;
руководителя;
KPI;
бюджет;
документы/результат работы;
связь с юрлицом;
основание: трудовой договор, ГПХ, аутсорс, подрядчик;
риски замещения/конфликта интересов.

3. Фазы развития штата

Фаза 0: pre-development / 0-6 месяцев

Цель: купить/упаковать землю, проверить экономику, создать SPV, подготовить банк.

Оптимальная модель: маленькое сильное ядро + внешние консультанты.

Подразделение	Роль	FTE	Формат
Владельческий контур	Инвестор / представитель	0.2-1	Собственник/представитель
CEO / Development	Руководитель проекта/девелопмента	1	Штат
Финансы	CFO / financial model	0.5-1	Штат/part-time
Legal	Юрист недвижимости	0.5	Внешний/штат
Tax	Налоговый консультант	0.2	Внешний
Technical	Руководитель техзаказчика	0.5-1	Штат/контракт
Commercial	Коммерческий аналитик	0.3-0.5	Внешний/part-time
Admin/PMO	Ассистент/координатор	0.5	Штат/аутсорс

Фаза 1: запуск проекта / 6-18 месяцев

Цель: РНС, банк, проектирование, старт стройки, старт продаж.

Подразделение	Ключевые роли	FTE
УК группы	CEO, COO/PMO, ассистент	2-3
Финансы	CFO, казначей, бухгалтер проекта	2-3
Legal/Tax	юрист проекта, tax manager/консультант	1-2
Техзаказчик	руководитель проекта, инженер, сметчик, технадзор	3-6
Продажи	руководитель продаж, CRM, ипотека, маркетинг	3-7
Закупки/тендеры	tender/procurement manager	1-2
Внутренний контроль	controller/compliance part-time	0.5-1

Фаза 2: стройка и продажи / 18+ месяцев

Цель: активное строительство, продажи, банк reporting, ввод, передача.

Подразделение	Ключевые роли	FTE
Portfolio/PMO	portfolio director, project controllers	2-4
Финансы	CFO, казначейство, управленческий учет, бухгалтерия	4-8
Техзаказчик	project manager, site engineers, QA/QC, cost control	6-15
Генподряд	construction director, site manager, engineers	По модели
Продажи	sales director, managers, CRM, mortgage, marketing	8-25
Customer care	handover, warranty, claims	2-8
Legal/Tax	договоры, претензии, налоговый контроль	2-5
HR/Admin/IT	подбор, кадровый учет, офис, IT	2-6

4. Целевая оргструктура группы

Инвестор / Инвесткомитет
  -> CEO группы
      -> CFO / Финансовый центр
      -> COO / PMO
      -> Development Director
      -> Technical Director / Техзаказчик
      -> Construction Director / Генподряд
      -> Commercial Director / Продажи
      -> Legal Director
      -> Tax / Accounting
      -> HR / Admin / IT
      -> Internal Control / Compliance
      -> Customer Care / Exploitation

5. Структурные подразделения

5.1. Владельческий контур

Роли:

инвестор;
представитель инвестора;
секретарь инвесткомитета.

Функции:

стратегия;
capital allocation;
approval крупных решений;
контроль CEO;
утверждение структуры, банка, земли, бюджета, waterfall.

5.2. CEO / Управляющая компания

Роли:

CEO;
COO;
PMO manager;
executive assistant.

Функции:

управление всей группой;
стратегия;
портфель проектов;
комитеты;
исполнение решений инвестора;
баланс функций.

5.3. Финансовый центр

Роли:

CFO;
financial controller;
treasury manager;
management accountant;
project accountant;
payroll/accounting liaison.

Функции:

финмодель;
бюджет;
банк;
платежи;
equity/debt;
waterfall;
управленческая отчетность;
ковенанты;
контроль платежей.

5.4. Юридический департамент

Роли:

legal director;
real estate lawyer;
construction contracts lawyer;
corporate lawyer;
claims/litigation lawyer.

Функции:

земля;
SPV;
корпоративка;
банк;
ДДУ;
генподряд;
претензии;
закрытие юрлиц.

5.5. Налог и бухгалтерия

Роли:

chief accountant;
tax manager;
VAT specialist;
payroll accountant;
external tax adviser.

Функции:

РСБУ;
НДС;
прибыль;
первичка;
раздельный учет;
внутригрупповые сделки;
налоговые регистры;
кадровая зарплатная часть.

5.6. Development / Земля

Роли:

development director;
land acquisition manager;
urban planning specialist;
market analyst.

Функции:

pipeline участков;
land DD;
концепция;
ГПЗУ/ПЗЗ;
investment memo;
residual land value;
структура сделки.

5.7. Технический заказчик

Роли:

technical director;
project manager;
design manager;
permitting manager;
cost manager;
site supervision engineer;
QA/QC engineer.

Функции:

проектирование;
разрешения;
экспертиза;
график;
бюджет;
технадзор;
ввод;
technical archive.

5.8. Генподряд / Construction

Роли:

construction director;
site manager;
construction engineer;
procurement engineer;
HSE specialist;
QA/QC;
document control.

Функции:

СМР;
субподряд;
ППР;
охрана труда;
исполнительная документация;
КС-2/КС-3;
гарантия.

5.9. Закупки / Tender

Роли:

head of procurement;
tender manager;
category manager;
contract administrator.

Функции:

тендеры;
коммерческие предложения;
benchmark;
рамочные договоры;
KYC поставщиков;
закупочная аналитика.

5.10. Продажи и маркетинг

Роли:

commercial director;
head of sales;
sales managers;
CRM manager;
mortgage manager;
marketing manager;
broker manager.

Функции:

pricing;
продажи;
ДДУ funnel;
ипотека;
рассрочки;
CRM;
брокеры;
маркетинг;
escrow coverage.

5.11. Customer care / Эксплуатация

Роли:

customer care manager;
handover specialist;
warranty manager;
УК manager;
claims coordinator.

Функции:

передача ключей;
дефекты;
гарантия;
коммуникация с жителями;
эксплуатационная УК;
репутация.

5.12. HR / Admin / IT

Роли:

HR manager;
кадровик;
recruiter;
office/admin manager;
IT support.

Функции:

штатное расписание;
подбор;
трудовые договоры;
onboarding;
кадровый учет;
обучение;
мотивация;
увольнение;
доступы;
оргтехника.

5.13. Internal control / Compliance

Роли:

internal controller;
compliance officer;
KYC specialist.

Функции:

related-party register;
KYC;
контроль платежей;
тендерный контроль;
конфликт интересов;
audit trail;
проверки.

6. Кадровые схемы: штат, ГПХ, подряд, аутсорс

Формат	Когда применять	Риски
Штат	Постоянная функция, управляемость, доступ к данным	Трудовое право, ФОТ, увольнение
Срочный трудовой договор	Только при законном основании и временной функции	Риск переквалификации
ГПХ	Конкретный результат, не трудовая функция	Риск переквалификации в трудовые отношения
Аутсорс	Бухгалтерия, IT, консультанты, охрана, узкая экспертиза	Доступ к данным, качество
Подряд	Проектирование, СМР, исследования	Контроль результата и первички
Part-time	CFO/tax/legal на ранней стадии	Availability, конфликт интересов

7. Штатное расписание: принцип

Штатное расписание должно содержать:

структурное подразделение;
должность;
количество штатных единиц;
оклад/тариф;
надбавки;
ФОТ;
примечания по фазе/проекту.

Для группы лучше вести:

Штатное расписание по каждому юрлицу.
Консолидированную управленческую штатную матрицу группы.
Фазовый hiring plan.

8. Мотивация

Мотивация должна связываться с функцией:

Функция	KPI
CEO	Проектные вехи, бюджет, риск, IRR
CFO	Модель, банк, covenants, cash control
Development	Участки, DD, investment memo
Technical	РНС, график, бюджет, качество
Construction	Срок, стоимость, безопасность, дефекты
Sales	ДДУ, эскроу, цена, CRM, CAC
Legal	сделки, договоры, претензии, compliance
Tax/accounting	сроки, первичка, НДС, отсутствие штрафов
HR	закрытие вакансий, текучесть, документы

9. Риски кадровой структуры

должности не совпадают со штатным расписанием;
обязанности фактически шире договора;
ГПХ используется как скрытый трудовой договор;
сотрудники работают на несколько юрлиц без оформления;
нет распределения затрат между SPV;
нет должностных инструкций;
нет onboarding;
нет контроля доступов;
нет кадрового архива;
мотивация продаж конфликтует с bank/escrow;
техническая функция зависит от генподрядчика.

10. Что нужно добавить дальше

Следующие документы кадрового блока:

37_staffing_tables_by_department.md — штатные расписания по подразделениям и фазам.
38_job_descriptions_core_roles.md — должностные инструкции ключевых ролей.
39_hr_processes_and_policies.md — найм, onboarding, performance, мотивация, увольнение.
40_hr_templates.md — шаблоны кадровых форм.

11. Вывод

Кадровая схема должна быть такой же управляемой, как финансовая модель. Девелоперская группа держится не на количестве юрлиц, а на людях, которые владеют функциями, документами, деньгами и рисками.

12. Нормативная опора и границы кадровой модели

Штатная модель является управленческим ориентиром, а не универсальным нормативным минимумом. Обязательный состав определяется отдельно для каждого юридического лица с учетом его фактической деятельности, рабочих мест, оборудования, членства в СРО, лицензий и условий договоров.

Вопрос	Нормативная опора	Практический контроль
Разграничение трудового договора и ГПХ	статьи 15, 19.1 и 56 ТК РФ	ГПХ применяется для самостоятельного результата, а не для постоянной трудовой функции под управлением заказчика
Обязанности работодателя по охране труда	раздел X ТК РФ	у каждого работодателя собственная система управления охраной труда, приказы, обучение, оценка рисков и расследование происшествий
Специальная оценка условий труда	426-ФЗ	рабочие места включены в график СОУТ, результаты отражены в кадровых документах и нормах обеспечения
Обучение по охране труда	постановление Правительства РФ N 2464	до допуска работника проверяются программа, инструктаж, обучение, протокол и сведения в реестре, если применимо
Медицинские осмотры	ТК РФ; приказ Минздрава России N 29н	перечень должностей и факторов подтверждается специалистом по охране труда и медицинской организацией
Персональные данные работников	152-ФЗ, глава 14 ТК РФ	цели, состав данных, доступы, поручения внешним обработчикам и сроки хранения закреплены документально
Обязательная квалификация	ГрК РФ, требования СРО и НРС, специальные правила по видам работ	до назначения проверяются образование, стаж, независимая оценка квалификации, действующий статус в реестре
Профессиональные стандарты	статьи 195.1-195.3 ТК РФ	обязательность проверяется по конкретной должности; стандарт не объявляется обязательным для всех ролей автоматически

Ключевое правило: общий HR-центр может вести методологию и кадровое администрирование по договору, но не подменяет обязанности конкретного работодателя. При работе нескольких юридических лиц на одной площадке договоры должны разграничивать персонал, охрану труда, допуски, расследование происшествий и обмен документами.

Подробный допусковый чек-лист приведен в docs/100_hr_sro_safety_environment_legal_checklist.md.