14. Схемы потоков и контуров

Обновлено: 2026-06-01

1. Контур владения и контроля

flowchart TD
    A["Заказчик / Инвестор"] --> B["Холдинг / Владельческая компания"]
    B --> C["УК группы"]
    B --> D["SPV-застройщик проекта"]
    B --> E["Технический заказчик"]
    B --> F["Генподрядчик группы"]
    B --> G["Продажная компания"]
    B --> H["УК эксплуатации"]
    C --> D
    C --> E
    C --> F
    C --> G

Управленческий смысл

Холдинг владеет и утверждает ключевые решения. УК группы управляет стандартами, бюджетами и контролем. SPV несет проектный риск. Сервисные компании существуют только при реальных функциях.

2. Контур проекта МКД

flowchart LR
    Land["Земля"] --> DD["Юр/град/DD"]
    DD --> SPV["SPV-застройщик"]
    SPV --> Design["Проектирование / экспертиза"]
    Design --> Permit["РНС"]
    Permit --> Bank["Проектное финансирование"]
    Bank --> Build["Строительство"]
    Build --> Sales["ДДУ / продажи"]
    Sales --> Escrow["Эскроу"]
    Build --> Commission["Ввод"]
    Commission --> Transfer["Передача"]
    Transfer --> Warranty["Гарантия"]
    Warranty --> Closure["Закрытие / dormant SPV"]

3. Денежный поток проектного финансирования

flowchart TD
    Investor["Инвестор / Холдинг"] -->|"equity / заем"| SPV["SPV"]
    Bank["Банк"] -->|"проектный кредит"| SPV
    Buyers["Покупатели"] -->|"ДДУ платежи"| Escrow["Эскроу-счета"]
    SPV -->|"оплаты по бюджету"| Tech["Техзаказчик"]
    SPV -->|"СМР"| GC["Генподрядчик"]
    SPV -->|"маркетинг/комиссия"| SalesCo["Продажи"]
    SPV -->|"налоги"| Tax["Бюджет"]
    Escrow -->|"раскрытие после условий"| Bank
    Bank -->|"погашение кредита"| BankClose["Кредит закрыт"]
    BankClose -->|"остаток"| SPVProfit["Свободный остаток SPV"]
    SPVProfit -->|"возврат займов"| Investor
    SPVProfit -->|"дивиденды"| Holding["Холдинг"]

4. НДС/учетный контур

flowchart TD
    Costs["Затраты проекта"] --> Split["Раздельная аналитика"]
    Split --> Residential["Жилье"]
    Split --> NonResidential["Нежилые"]
    Split --> Parking["Машино-места"]
    Split --> Common["Общие затраты"]
    Common --> Allocation["Методика распределения"]
    Allocation --> Residential
    Allocation --> NonResidential
    Allocation --> Parking
    Residential --> TaxMemo["Tax memo"]
    NonResidential --> TaxMemo
    Parking --> TaxMemo
    TaxMemo --> VAT["НДС к вычету / включению / распределению"]

5. Контур схлопывания SPV

flowchart TD
    Input["Проект завершен"] --> A{"Все помещения переданы?"}
    A -- "нет" --> Hold["SPV остается активной"]
    A -- "да" --> B{"Банк закрыт?"}
    B -- "нет" --> Hold
    B -- "да" --> C{"Подрядчики закрыты?"}
    C -- "нет" --> Hold
    C -- "да" --> D{"Налоговая сверка и архив?"}
    D -- "нет" --> Hold
    D -- "да" --> E{"Гарантийные риски низкие?"}
    E -- "нет" --> Dormant["Dormant SPV + резерв"]
    E -- "да" --> Liquidation["Ликвидация / присоединение / продажа"]

6. Контур принятия решений

flowchart TD
    Request["Инициатива / изменение"] --> Classify["Классификация: земля / бюджет / налог / стройка / продажи"]
    Classify --> Limit{"В лимите?"}
    Limit -- "да" --> Responsible["Ответственный руководитель"]
    Limit -- "нет" --> Committee["Профильный комитет"]
    Committee --> Risk{"Есть налоговый/банковский риск?"}
    Risk -- "да" --> Expert["Юрист / налоговый / банк"]
    Risk -- "нет" --> Approve["Утверждение"]
    Expert --> Approve
    Approve --> Archive["Документ + протокол + архив"]