Схема компаний, штат и подчинение: минимальная и максимальная конфигурация
Дата: 2026-06-02
Документ описывает, какие компании и функции нужны девелоперской группе в зависимости от масштаба: от первого объекта до портфельной структуры с несколькими очередями и собственными сервисными компаниями.
1. Принцип
Структура должна отвечать на пять вопросов:
- Кто владеет бизнесом?
- Кто ведёт конкретный объект строительства?
- Кто управляет строительством?
- Кто управляет деньгами, банком, эскроу и налогами?
- Кто продаёт, закрывает обязательства и хранит доказательную базу?
Если компания или отдел не отвечает хотя бы на один из этих вопросов, его нельзя создавать “для красоты”.
2. Терминология для заказчика
В клиентских материалах использовать правила из docs/70_customer_facing_terminology.md.
Ключевые замены:
| Внутренний профессиональный термин | Клиентский термин |
|---|---|
| SPV | Застройщик объекта |
| Project company | Застройщик объекта |
| Проектировщик | Проектная организация |
| Data room | Электронный архив документов |
| Waterfall | Очерёдность распределения денег |
| RPT | Сделка с аффилированным лицом |
3. Минимальная конфигурация: первый объект
Минимальная структура подходит для первого объекта, когда у собственника нет портфеля проектов, собственный генподрядчик ещё не создан, а часть функций можно закрыть внешними подрядчиками.
3.1 Компании
| Узел | Тип | Зачем нужен | Можно ли заменить внешним подрядчиком |
|---|---|---|---|
| Собственник / инвестор | Физлицо/группа лиц/верхний контур | Принимает ключевые решения и финансирует equity | Нет |
| Холдинговая компания | Юрлицо владения | Владение долями, защита капитала, вход партнёров | Иногда можно отложить, но лучше создать до входа партнёров |
| Застройщик объекта | Юрлицо под конкретный объект | Земля, РНС, банк, эскроу, ДДУ, договоры объекта | Нет |
| Технический заказчик | Функция или отдельное юрлицо | Управление проектированием, разрешениями, стройкой | Да, можно внешний техзаказчик |
| Генподрядчик | Внешний подрядчик | Выполнение СМР | Да |
| Продажи | Отдел или агент | Маркетинг, ДДУ, ипотека, клиентский контур | Да, можно агентство продаж |
| Бухгалтерия/налоги | Функция | Учёт, налоги, отчётность, первичка | Да, можно аутсорсинг |
| Юристы | Функция | Договоры, земля, банк, ДДУ, претензии | Да, можно внешняя юрфирма |
3.2 Минимальный штат
| Функция | Минимум FTE | Роль |
|---|---|---|
| Руководитель проекта / CEO объекта | 1 | Координация всех потоков, доклад собственнику |
| Финансовый руководитель / CFO | 0.5-1 | Бюджет, банк, платежи, модель, отчётность |
| Юрист проекта | 0.5 | Договоры, земля, банк, ДДУ, корпоративные решения |
| Технический руководитель | 1 | Проектирование, разрешения, стройка, график |
| Бухгалтер / налоговый контроль | 0.5-1 | Учёт, НДС, первичка, закрытие периодов |
| Продажи / коммерческий руководитель | 0.5-1 | Цена, CRM, ипотека, агентства, план продаж |
| Документооборот / архив | 0.5 | Электронный архив, реестры, банк, первичка |
Минимум: 5-7 человек в ядре, при условии что генподряд, проектирование, часть юристов, бухгалтерии, маркетинга и продаж закрываются внешними подрядчиками.
3.3 Схема подчинения
Собственник
|
+-- Руководитель проекта
|
+-- Финансы / банк / казначейство
+-- Юрист / договоры / земля
+-- Технический руководитель
| +-- Проектная организация
| +-- Технический заказчик
| +-- Генподрядчик
+-- Продажи / маркетинг / ипотека
+-- Бухгалтерия / налоги
+-- Электронный архив документов
4. Средняя конфигурация: 2-3 объекта
Средняя структура нужна, когда появляется несколько объектов, один собственник уже не может управлять всем вручную, а повторяемые функции выгоднее держать внутри группы.
4.1 Компании
| Узел | Тип | Логика |
|---|---|---|
| Холдинг | Компания владения | Владеет долями ключевых компаний и объектов |
| Управляющая компания группы | Сервисная компания | Стандарты, бюджетирование, HR, финконтроль, юридическое сопровождение |
| Застройщик объекта 1 | Объектное юрлицо | Один объект или очередь |
| Застройщик объекта 2 | Объектное юрлицо | Второй объект или очередь |
| Технический заказчик | Отдельная компания группы или внешний подрядчик | Единый строительный контроль |
| Компания продаж | Отдельный отдел/юрлицо | Продажи по всем объектам |
| Эксплуатационная УК | Отдельный контур | Приём домов, гарантия, управление домом |
4.2 Штат управляющей компании
| Подразделение | Минимум | Оптимум | Задачи |
|---|---|---|---|
| Генеральный директор группы | 1 | 1 | Управление группой, решения, партнёры |
| Финансовый блок | 2 | 4-5 | Модель, бюджет, казначейство, банк, отчётность |
| Юридический блок | 1 | 2-3 | Договоры, земля, корпоративные решения, претензии |
| Технический блок | 2 | 4-6 | Проектирование, стройка, сметы, графики, контроль |
| Коммерческий блок | 2 | 4-8 | Цена, продажи, маркетинг, ипотека, CRM |
| Бухгалтерия/налоги | 1 | 2-4 | Учёт, НДС, закрытие, первичка |
| HR/администрация | 0.5 | 1-2 | Найм, документы, доступы, регламенты |
| Электронный архив / PMO | 1 | 2 | Data room, реестры, протоколы, банк |
Ядро средней конфигурации: 10-25 человек без учёта стройплощадки и внешних подрядчиков.
4.3 Подчинение
Собственник / совет собственников
|
+-- Холдинг
|
+-- Управляющая компания группы
| +-- Финансы и казначейство
| +-- Юридический блок
| +-- Технический блок
| +-- Продажи и маркетинг
| +-- Бухгалтерия и налоги
| +-- HR и администрация
| +-- Электронный архив и реестры
|
+-- Застройщик объекта 1
+-- Застройщик объекта 2
+-- Технический заказчик
+-- Компания продаж
+-- Эксплуатационная УК
Важно: стрелка владения и стрелка управления не одно и то же. Холдинг может владеть долями, управляющая компания может оказывать услуги, а застройщик объекта остаётся самостоятельным юридическим контуром для банка, эскроу, ДДУ и разрешений.
5. Максимальная конфигурация: портфель объектов
Максимальная структура нужна при нескольких объектах, разных регионах, собственной стройке, собственных продажах, эксплуатации, проектном офисе и регулярном банковском финансировании.
5.1 Компании
| Контур | Компании |
|---|---|
| Владение | Холдинг, инвестиционные компании, при необходимости семейный/партнёрский контур |
| Управление | Управляющая компания группы, проектный офис |
| Объекты | Отдельный застройщик под каждый объект или очередь |
| Стройка | Технический заказчик, генподрядчик, закупочная компания, сметный контроль |
| Продажи | Компания продаж, ипотечный центр, маркетинг, клиентский сервис |
| Эксплуатация | Эксплуатационная УК, гарантийный отдел |
| Финансы | Казначейство, финансовый контроль, бухгалтерский центр, налоговая функция |
| Доказательная база | Электронный архив, реестры, комплаенс, внутренний контроль |
5.2 Максимальный штат по блокам
| Блок | Штат | Комментарий |
|---|---|---|
| Управление группой | 3-6 | CEO, заместители, секретариат, советники |
| Финансы и казначейство | 6-12 | CFO, казначей, финансовые контролёры, банковский менеджер, аналитики |
| Бухгалтерия и налоги | 5-15 | Главбух, налоговый менеджер, бухгалтера по юрлицам, первичка |
| Юристы | 4-10 | Корпоративный, земельный, строительный, банковский, претензионный юристы |
| Технический заказчик | 8-25 | Руководители проектов, ПТО, сметчики, стройконтроль, разрешения |
| Генподрядчик | 20-100+ | Зависят от модели: собственные ИТР или полный строительный штат |
| Закупки | 3-8 | Тендеры, договоры, поставщики, контроль цен |
| Продажи и маркетинг | 8-40 | Руководитель продаж, менеджеры, ипотека, CRM, маркетинг, колл-центр |
| Эксплуатация | 5-50+ | Зависит от количества введённых домов |
| HR/администрация | 3-8 | Найм, кадровый учет, обучение, доступы |
| PMO / архив / реестры | 3-8 | Документы, data room, протоколы, отчёты банку |
| Внутренний контроль | 2-6 | Риски, комплаенс, проверки платежей и связанных сторон |
6. Когда создавать отдельную компанию
| Вопрос | Если ответ “да” | Решение |
|---|---|---|
| Функция несёт отдельный юридический риск? | Да | Выделить компанию или отдельный договорный контур |
| Банк требует прозрачный контур? | Да | Выделить/описать контур под банк |
| Есть отдельная выручка или маржа? | Да | Рассмотреть отдельную компанию |
| Нужны разные партнёры по объектам? | Да | Делать объектные юрлица |
| Функция повторяется по многим объектам? | Да | Создать сервисную компанию группы |
| Функция разовая и недорогая? | Да | Не создавать компанию, использовать подрядчика |
7. Ошибки структуры
| Ошибка | Последствие |
|---|---|
| Одна компания на всё | Смешение рисков, слабая банковская прозрачность, сложное привлечение партнёров |
| Слишком много пустых компаний | Риск фиктивности, дробления бизнеса, лишние расходы |
| Нет владельца функции | Решения зависают, подрядчики управляют заказчиком |
| Казначейство не отделено от инициаторов платежей | Риск неконтролируемых расходов |
| Юристы подключаются после сделки | Договоры не защищают деньги и сроки |
| Нет электронного архива | Банк, аудитор, налоговый консультант и инвестор не видят доказательную базу |
8. Что вынести в презентацию
Для презентации заказчику нужны не все таблицы, а понятные слои:
- Минимальная структура первого объекта.
- Средняя структура группы на 2-3 объекта.
- Максимальная структура портфельного девелопера.
- Отдельная схема: кто кому подчиняется.
- Отдельная схема: кто с кем заключает договоры.
- Отдельная схема: какие функции можно держать внутри, а какие отдавать наружу.