15. Due Diligence чеклисты

Обновлено: 2026-06-01

Земельный DD

Право

• собственник;
• основание права;
• кадастровый номер;
• категория земель;
• ВРИ;
• аренда/собственность/сервитуты;
• ограничения ЕГРН;
• судебные споры;
• банкротные риски продавца;
• преимущественные права;
• публичные ограничения.

Градостроительство

• ПЗЗ;
• территориальная зона;
• ГПЗУ;
• предельная высота;
• плотность;
• отступы;
• охранные зоны;
• санитарные зоны;
• КРТ/реновация/изъятие;
• красные линии;
• публичные слушания;
• риски изменения градостроительного режима.

Техника

• геология;
• топосъемка;
• сети;
• ТУ;
• дороги;
• ливневка;
• пожарные проезды;
• вынос сетей;
• расселение/снос;
• экология.

Юридический DD контрагента

• ЕГРЮЛ;
• полномочия подписанта;
• бенефициары;
• судебные дела;
• исполнительные производства;
• банкротство;
• налоговая задолженность;
• массовость адреса/директора;
• лицензии/СРО;
• деловая репутация.

Банковский precheck

• опыт застройщика/группы;
• структура владения;
• финансовая модель;
• equity;
• земля;
• РНС/статус разрешений;
• проектная декларация;
• продажи;
• генподрядчик;
• техзаказчик;
• внутригрупповые сделки;
• лимиты банка на related-party контрагентов.

Налоговый DD схемы группы

• деловая цель каждого юрлица;
• функции, активы, риски;
• персонал;
• внутригрупповые договоры;
• рыночность цен;
• НДС по объектам;
• раздельный учет;
• займы и проценты;
• спецрежимы, если есть;
• признаки дробления;
• контролируемые сделки;
• резервы и гарантийные расходы.

Строительный DD подрядчика

• СРО;
• портфель объектов;
• финансовая устойчивость;
• штат ИТР;
• ПТО;
• техника;
• субподрядчики;
• охрана труда;
• судебные споры;
• исполнительная документация;
• отзывы банков/заказчиков.

Продажный DD продукта

• конкуренты;
• цена за м2;
• темп продаж;
• ипотечная доступность;
• целевая аудитория;
• квартирография;
• парковочный коэффициент;
• коммерция;
• отделка;
• рассрочка/скидки;
• брокерская сеть;
• маркетинговый бюджет.

Go / No-Go решение

Проект нельзя запускать, если одновременно:

• земля юридически не чистая;
• градостроительные параметры не подтверждают экономику;
• нет реалистичного финансирования;
• налоговая модель не собрана;
• нет ответственного техзаказчика;
• продажи не подтверждены рынком;
• банк не понимает структуру группы.