13. Операционная инструкция запуска группы

Обновлено: 2026-06-01

Фаза 0. Предстарт

Цель: не создавать лишние компании до понимания первого проекта.

Сделать:

1. Определить Заказчика/Инвестора и контур контроля.
2. Определить регион и тип продукта.
3. Собрать консультантов: юрист, налоговый, банк, техэксперт.
4. Сделать шаблон инвестиционного мемо.
5. Создать рабочую финансовую модель.

Фаза 1. Минимальное ядро

Создать:

• холдинг/владельческую компанию;
• УК группы или проектный офис;
• SPV под первый проект после DD;
• договорные отношения с внешним техзаказчиком/генподрядчиком, если своих функций еще нет.

Не создавать сразу:

• закупочную компанию;
• отдельную УК эксплуатации;
• сеть SPV без проектов;
• “налоговые” компании без функций.

Фаза 2. Первый проект

Сделать:

1. Земельный DD.
2. Градостроительный DD.
3. Финмодель.
4. Налоговую карту.
5. Term sheet с банком.
6. SPV.
7. РНС/проектирование/экспертизу.
8. Проектное финансирование.
9. Продажи.
10. Стройку и ввод.

Фаза 3. Масштабирование

Добавлять постоянные узлы только при доказанной повторяемости:

Узел	Триггер создания
Свой техзаказчик	2+ проекта или дорогой внешний контур
Свой генподрядчик	Есть объем и команда
Закупочная компания	Есть повторяемые закупки и экономия
Продажная компания	Есть поток проектов и CRM
УК эксплуатации	Есть введенные дома и сервисная стратегия
Финцентр	Есть несколько SPV и сложные cash flows

Фаза 4. Корпоративная дисциплина

Ввести:

• комитеты;
• матрицу полномочий;
• налоговую политику;
• регламент внутригрупповых сделок;
• регламент закупок;
• стандарт проектной документации;
• BI по проектам;
• регулярный аудит.

Фаза 5. Портфель

Когда проектов несколько:

• сравнивать IRR/NPV по проектам;
• держать единый risk dashboard;
• не смешивать cash flow SPV;
• контролировать лимиты долговой нагрузки;
• стандартизировать продукт;
• строить бренд девелопера;
• готовить облигации/институциональный капитал, если нужно.

Первый практический набор документов для Заказчика

1. Структура группы на 1 странице.
2. Финансовая модель первого проекта.
3. Tax memo.
4. Юридический DD земли.
5. Градостроительный DD.
6. Term sheet банка.
7. Матрица компаний и функций.
8. Риск-реестр.
9. Дорожная карта 180 дней.

Дорожная карта 180 дней

День	Результат
1-15	Инвестгипотеза, регион, продукт, команда консультантов
15-45	Земельный pipeline, DD, предварительная финмодель
45-75	Term sheet по земле, градостроительная проверка, банк-precheck
75-105	Создание SPV, проектирование, ТУ, налоговая карта
105-135	Банк, РНС-пакет, генподрядная стратегия
135-180	Старт проектного финансирования, продажи/маркетинг, стройподготовка