Корпорация девелопера РФ
Как устроена девелоперская корпорация — коротко и без жаргона. Структура компаний, ключевые цифры проекта, термины и ответы на частые вопросы.
Ключевые цифры
Экосистема участников
1. Физлицо-инициатор
Человек, который запускает проект и принимает ключевые решения.
2. Собственник / инвесторы
Владельцы капитала; определяют стратегию и распределение прибыли.
3. Холдинг
Верхний контур владения активами и долями группы.
4. Управляющая компания группы
Операционное управление и общие сервисы для всех компаний.
5. Застройщик объекта
Отдельное юрлицо под конкретный дом (привлекает эскроу и банк).
6. Земля и предпроектная подготовка
Покупка участка, проверки, ППТ, исходно-разрешительная документация.
7. Проектирование и разрешения
Проектная организация, экспертиза, разрешение на строительство.
8. Строительство
Генподряд и субподряд, производство работ на площадке.
9. Производственно-снабженческий контур
РБУ, материалы, техника, логистика, ГСМ.
10. Продажи
ДДУ, маркетинг, бронирование, работа с покупателями.
11. Финансы и банк
Проектное финансирование, эскроу, ставка, лимит, выборки.
12. Юристы и налоги
Договорная структура, НДС, налог на прибыль, связанные стороны.
13. Ввод и эксплуатация
Сдача дома, гарантия, эксплуатационная УК после ввода.
Три модели структуры
Минимальная
Самый компактный набор юрлиц для запуска одного объекта при жёстком контроле.
Рекомендуемая
Сбалансированная структура: разделение рисков, прозрачность для банка, рабочая нагрузка на штат.
Максимальная
Полное разделение функций по отдельным компаниям для масштабирования на несколько объектов.
Интерактивная схема всех связей: structure.e-leto.ru →
Глоссарий простыми словами
| Термин | Что значит |
|---|---|
| Застройщик объекта | Отдельная компания (SPV) под конкретный дом; привлекает счета эскроу и проектное финансирование. |
| Проектная организация | Кто проектирует здание. Не путать с «застройщиком объекта». |
| Эскроу | Спецсчёт в банке, где лежат деньги покупателей до сдачи дома; защищает покупателя. |
| Проектное финансирование | Целевой банковский кредит на стройку; ставка зависит от наполнения эскроу. |
| Очерёдность распределения денег | Порядок, в котором деньги идут на банк, налоги, расходы и собственнику (waterfall). |
| Сделка с аффилированным лицом | Операция между связанными компаниями; требует обоснования и документов (RPT). |
| Комплексная проверка | Полная проверка юр-, фин- и налоговых рисков перед решением (due diligence). |
| Управленческое вознаграждение | Плата управляющей компании группы за услуги (management fee). |
| РБУ | Растворо-бетонный узел — производство бетона для стройки. |
| Электронный архив документов | Структурированное хранилище документов проекта (data room). |
Частые вопросы
- Зачем столько компаний?
- Структура нужна не для усложнения, а чтобы разделить риски, деньги, договоры и ответственность. Если один объект столкнётся с проблемой, он не тянет за собой остальные.
- Это законно?
- Да, при условии что каждая компания имеет реальную функцию, ресурсы, учёт и деловую цель. Запрещены номинальные фирмы, скрытая связанность и искусственное дробление без деловой цели.
- Почему ставка НДС 22%?
- С 1 января 2026 года стандартная ставка НДС повышена с 20% до 22% (Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ). Переходные операции 2025/2026 проверяются отдельно по дате реализации.
- Как банк смотрит на проект?
- Банк оценивает прозрачность структуры, продажи, наполнение эскроу, смету, команду и связанных участников. Чем прозрачнее — тем лучше ставка.
- Что важнее — компании или люди?
- И то и другое. Без ответственных людей на ключевых ролях структура не работает: штат и роли так же важны, как юрлица.
- Можно ли увидеть структуру наглядно?
- Да, интерактивная схема всех участников и связей опубликована отдельно на structure.e-leto.ru.