Real project onboarding checklist
Дата: 2026-06-01
Документ описывает первые 1-2 дня после появления реального участка или реального предложения по девелоперскому проекту. Цель - быстро создать управляемую проектную оболочку, не принять необратимых обязательств и собрать минимальный пакет для go/no-go, банка, налогового консультанта и инвесткомитета.
1. Главное правило первых 48 часов
В первые 48 часов нельзя:
- подписывать обязывающий договор земли без CP;
- вносить существенный невозвратный аванс;
- обещать банку или продавцу структуру, которую не проверили юрист/налоговый консультант/CFO;
- выдавать внешним сторонам весь рабочий data room;
- начинать внутригрупповые платежи без RPT card и налоговой логики;
- использовать одну финмодель как "истину", пока не проверены площадь, ГПЗУ, продажи, СМР и банк.
Можно и нужно:
- завести project code;
- скопировать
data_room_template; - открыть master index;
- назначить owner по каждому потоку;
- собрать первичные документы;
- открыть risk register;
- подготовить limited DD budget;
- поставить условия precedent для следующего решения.
2. Day 0 - intake
| Step | Action | Owner | Output | Red flag |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Присвоить project code | Project office | PROJECT_CODE |
Проект обсуждается без единого кода |
| 2 | Создать папку data room | Project office | data_room_projects/PROJECT_CODE |
Документы идут в мессенджеры и почту без индекса |
| 3 | Создать master index | Project office | 00_index/data_room_master_index.md |
Нет владельца data room |
| 4 | Назначить stream owners | CEO | Legal, CFO, Technical, Tax, Sales, HR owners | Нет ответственных по земле/банку/модели |
| 5 | Открыть initial risk memo | Project director | RSK-YYYY-0001 |
Риски обсуждаются устно |
| 6 | Описать источник сделки | CEO / Legal | source note | Непонятный посредник или конфликт интересов |
| 7 | Запретить external release без approval | Project office | access rule | Банк/продавец получает сырой пакет |
3. Day 1 - minimum evidence pack
| Stream | Minimum documents | Owner | Register |
|---|---|---|---|
| Corporate | SPV plan or existing entity passport, UBO logic, signatory authority | Legal | Documents / Decisions |
| Land | EGRN, кадастровый номер, title chain, seller authority, draft offer | Legal | Documents / Risks |
| Urban planning | GPZU if available, PZZ, permitted use, restrictions, height/FAR assumptions | Technical | Documents / Risks |
| Technical | utilities, geology/topography availability, offsite assumptions | Technical | Risks |
| Finance | first-pass residual model, land price, capex, revenue, debt assumption | CFO | Financial model / Decisions |
| Bank | bankability questions, preliminary term sheet assumptions | CFO | Covenants |
| Tax | acquisition structure questions, VAT/profit/RPT flags | Tax | Tax / Related_Party |
| Sales | product hypothesis, price range, absorption assumption, competition | Sales | Sales / Model |
| Legal contracts | draft NDA/LOI/term sheet with CP and non-binding language | Legal | Contracts |
| Governance | launch gate decision draft | Project office | Decisions |
4. First call script
На первом звонке с продавцом/посредником/партнером нужно получить:
- точный кадастровый номер;
- право продавца на участок/проект;
- цена и структура сделки;
- что продается: земля, доля в юрлице, права аренды, проектная компания, пакет прав;
- наличие ГПЗУ, ПЗЗ, РНС, экспертизы, ТУ;
- обременения, арендаторы, суды, залоги;
- сроки, аванс, exclusivity;
- кто принимает решения со стороны продавца;
- почему объект продается;
- были ли отказы банков/администрации/экспертиз;
- есть ли связанные лица или скрытые бенефициары.
5. First bank questions
Банку нельзя отправлять весь сырой data room. Сначала готовится bank preliminary snapshot и задаются вопросы:
| Question | Why |
|---|---|
| Готов ли банк рассматривать такой участок/регион/продукт? | Отсечь небанкоспособные проекты |
| Какой ориентир LTC/LTV/equity? | Проверить потребность в собственных средствах |
| Какие требования к земле и title? | Не закрыть сделку с неприемлемым активом |
| Какие требования к разрешениям/экспертизе? | Понять CP до первого drawdown |
| Как банк смотрит на related-party technical customer/general contractor? | Снять риск внутригрупповых платежей |
| Какие escrow coverage и sales covenants? | Связать продажи и ставку |
| Что влияет на ставку? | Оптимизировать структуру до term sheet |
| Какие отчеты нужны ежемесячно? | Сразу заложить reporting discipline |
6. First tax adviser questions
| Question | Required evidence |
|---|---|
| Земля покупается asset deal или share deal? | seller docs, tax status, VAT profile |
| Какие НДС последствия по жилым/нежилым/паркингу? | product mix |
| Как оформить technical customer / management services? | scope, staff, benchmark |
| Какие внутригрупповые услуги допустимы? | RPT card |
| Какие расходы банк признает project costs, а налоговый консультант - deductible? | budget and contracts |
| Где красные зоны дробления/искусственности? | group structure |
| Нужны ли раздельный учет и отдельная primary docs discipline? | accounting policy |
7. Launch gate decision
Первое решение инвесткомитета должно утверждать не покупку проекта, а контролируемый следующий этап:
- budget на DD;
- список CP;
- ответственных;
- запрет на irreversible commitments;
- переговорную позицию по земле;
- bank preliminary package;
- tax/legal review package;
- срок повторного go/no-go.
8. First 48-hour deliverables
| Deliverable | File / register |
|---|---|
| Project data room created | data_room_projects/PROJECT_CODE |
| Master index | 00_index/data_room_master_index.md |
| Access log | 00_index/access_log.md |
| Land go/no-go draft | 02_land/...GO-NO-GO...md |
| Bank preliminary package | external_snapshots/...bank-preliminary... |
| Tax question memo | 07_tax_accounting/...TAX...md |
| Initial risk memo | 14_risks_claims/...RISK-MEMO...md |
| Launch gate decision | 12_governance/...DECISION...md |
| First model | 06_financial_model/...v01...xlsx |
| Document map check | models/dev_corp_operational_registers_v0_3.xlsx |
9. Stop/go criteria
Stop if:
- seller cannot prove rights;
- urban planning parameters do not support economics;
- bank indicates project is not financeable;
- tax adviser marks base structure red;
- land price requires irreversible commitment before DD;
- sponsor equity requirement exceeds approved capacity;
- related-party structure has no real functions;
- major utilities/offsite costs are unknown and uncapped.
Go to next stage if:
- title and planning DD have no fatal red flags;
- model has base and downside scenarios;
- bank term sheet range is realistic;
- tax memo has no red structure;
- DD budget and owners are approved;
- seller accepts CP and staged commitment;
- all key documents are in data room and registers.
10. Link to existing assets
data_room_template/- starting folder structure.data_room_projects/example_project/- demo implementation.docs/47_data_room_access_policy.md- access and snapshot rules.docs/48_document_to_register_map.md- document-to-register control.models/dev_corp_operational_registers_v0_3.xlsx- register workbook.models/dev_corp_financial_model_v0_4_test_case.xlsx- base model pattern before v0.5.