Штатные расписания по участникам проекта: минимальная, оптимальная и максимальная конфигурация

Дата: 2026-06-02

Документ задаёт кадровую архитектуру для всех ключевых участников девелоперского проекта: от инициатора и управляющего контура до РБУ, охраны, продаж, эксплуатации и гарантийной службы.

Цель — дать собственнику понимание, какие роли нужны на старте, какие появляются при росте масштаба, какие можно держать внешними подрядчиками, а какие должны быть внутри контроля.

1. Принцип расчёта штата

Штат не должен копироваться “по максимуму” с первого дня. Для каждой функции есть три уровня:

Уровень	Когда применять	Логика
Минимум	Первый объект, часть функций внешняя	Только роли, без которых нельзя управлять риском
Оптимум	1-3 объекта, регулярная стройка	Внутри остаются критичные функции, подрядчики закрывают объем
Максимум	Портфель объектов, собственный производственный контур	Полноценные отделы, собственные сервисные компании, внутренний контроль

2. Верхний контур собственника

Роль	Минимум	Оптимум	Максимум	Основная функция
Собственник / инвестор	1	1-3	3-7	Капитал, стратегия, ключевые решения
Представитель собственника	0	1	1-2	Связь с операционной командой
Инвесткомитет / совет	0	3-5	5-9	Земля, бюджет, банк, крупные сделки
Семейный/личный юрист	0	0.5	1	Защита личного контура
Финансовый советник собственника	0	0.5	1	Контроль доходности и рисков

3. Холдинг и управляющая компания группы

Подразделение / роль	Минимум	Оптимум	Максимум	Комментарий
Генеральный директор группы	1	1	1	Операционное управление
Руководитель проектного офиса	0	1	1	Координация всех объектов
Project manager объекта	1	1 на объект	1 на объект	Владелец результата объекта
Финансовый директор	0.5-1	1	1	Банк, модель, бюджет
Финансовый аналитик	0	1-2	3-6	Модели, сценарии, отчётность
Казначей	0.5	1	2-4	Платежи, лимиты, остатки
Юрист группы	0.5-1	1-2	4-8	Корпоративный, земельный, строительный, банковский
Налоговый менеджер	0	0.5-1	1-3	НДС, прибыль, связанные стороны
Главный бухгалтер	0.5-1	1	1	Учёт группы
Бухгалтеры по юрлицам	0	1-3	5-15	Первичка, закрытия, отчётность
HR / кадровик	0	1	2-5	Найм, трудовые документы
Администратор / офис	0	1	2-4	Документы, офис, коммуникации
Data room / архивариус	0.5	1-2	3-6	Электронный архив, реестры
Внутренний контролёр	0	1	2-5	Сделки, платежи, связанные стороны

4. Застройщик объекта

Роль	Минимум	Оптимум	Максимум	Функция
Директор застройщика объекта	1	1	1	Юридический и операционный центр объекта
Финансовый менеджер объекта	0.5	1	1-2	Бюджет, банк, платежи
Юрист объекта	0.5	1	1-2	ДДУ, земля, подряд, банк
Специалист по банку/эскроу	0	0.5-1	1-2	Отчётность банку, раскрытие, ковенанты
Документооборот объекта	0.5	1	2	Договоры, акты, архив
Бухгалтер объекта	0.5	1	1-2	Первичка, налоги, закрытие
Специалист по работе с покупателями	0	1	2-4	Передача, претензии, документы

5. Земля и предпроектная подготовка

Роль / подрядчик	Минимум	Оптимум	Максимум	Формат
Руководитель земельного поиска	0.5	1	2-3	Внутри/внешний
Земельный брокер	внешн.	внешн.	пул	Внешний
Земельный юрист	внешн.	0.5-1	1-2	Внутри + внешний
Градостроительный консультант	внешн.	внешн.	1	Внешний/внутри
Кадастровый инженер	внешн.	внешн.	пул	Внешний
Геология / геодезия	внешн.	внешн.	пул	Внешний
Оценщик	внешн.	внешн.	пул	Внешний

6. Проектирование и разрешения

Участник	Минимум	Оптимум	Максимум	Комментарий
Руководитель проектирования	0.5	1	2-4	Ключевая роль внутри техблока
Архитектурное бюро	внешн.	внешн.	внутр./внешн.	Концепция
Проектная организация	внешн.	стратег. подрядчик	своя/стратег.	Документация
ГАП / ГИП	в подрядчике	1 внешний/внутр.	2-5	Координация проекта
BIM-координатор	0	0.5-1	2-4	Для сложных объектов
Специалист по разрешениям	0.5	1	2-3	ГПЗУ, РНС, ввод
Авторский надзор	внешн.	внешн.	внутр./внешн.	Контроль соответствия

7. Технический заказчик

Роль	Минимум	Оптимум	Максимум
Директор техзаказчика	1	1	1
Руководитель строительства	1	1-2	1 на объект/очередь
Инженер ПТО	0.5	1-2	3-8
Сметчик	0.5	1-2	3-6
Инженер строительного контроля	внешн.	1-3	5-15
Инженер по разрешениям	0.5	1	2-4
Координатор подрядчиков	0	1	2-5
Специалист по исполнительной документации	0.5	1-2	3-8
Специалист по охране труда	внешн.	1	2-4

8. Генподрядчик

Роль	Минимум	Оптимум	Максимум
Директор генподрядчика	1	1	1
Руководитель проекта ГП	1	1	1-2
Начальник участка	1	2-4	1 на корпус/зону
Производитель работ	1-2	4-8	10-25
Мастер	2-4	6-12	20-50
ПТО	1	2-5	8-20
Сметчик	0.5	1-3	4-10
Закупщик	0.5	1-3	4-10
Логист	0	1	2-5
Кладовщик	1	2	3-8
Охрана труда	0.5	1-2	3-8
Механик	0	1	2-6
Бухгалтер/документы	0.5	1-2	3-6

9. Субподрядчики

Направление	Минимум	Оптимум	Максимум
Земляные работы	внешний подряд	пул подрядчиков	стратегический подрядчик
Монолит	внешний подряд	1-2 команды	собственная/стратегическая команда
Каменная кладка	внешний подряд	пул	пул
Фасады	внешний подряд	стратегический	стратегический
Кровля	внешний подряд	пул	пул
Окна/витражи	внешний подряд	стратегический	стратегический
Инженерия	внешний подряд	2-4 подрядчика	портфель подрядчиков
Отделка МОП	внешний подряд	пул	пул
Благоустройство	внешний подряд	пул	собственная/пул

10. Производство и снабжение

10.1 РБУ

Роль	Минимум	Оптимум	Максимум
Директор РБУ	0.5	1	1
Технолог	1	1-2	2-4
Лаборант	1	1-2	3-6
Оператор РБУ	2	3-5	6-12
Механик	0.5	1-2	3-6
Логист/диспетчер	1	1-2	3-6
Бухгалтер/документы	0.5	1	2-3
Водители/миксеры	подряд	5-15	20-60

10.2 Поставщики материалов и закупки

Роль	Минимум	Оптимум	Максимум
Руководитель закупок	0.5	1	1-2
Категорийный менеджер	0	1-3	5-12
Специалист по тендерам	0.5	1-2	3-8
Специалист по договорам	0.5	1	2-4
Логист	0.5	1-3	4-10
Кладовщик	1	2-4	5-15
Контролёр качества материалов	0	1	2-5

10.3 Аренда техники

Роль	Минимум	Оптимум	Максимум
Руководитель парка техники	0.5	1	1
Механик	1	2-4	5-15
Диспетчер техники	0.5	1-2	3-6
Операторы техники	подряд	штат/подряд	штат + подряд
Специалист по лизингу/страхованию	0	0.5	1-2
Специалист по ГСМ	0	0.5-1	1-3

11. Охрана и безопасность

Роль	Минимум	Оптимум	Максимум	Комментарий
Начальник охраны объекта	0.5	1	1 на объект	Может быть от ЧОП
Пост охраны КПП	2-4	4-8	8-16	Зависит от сменности
Обход территории	0	2-4	4-12	Ночная/дневная смена
Оператор видеонаблюдения	0	1-2	3-6	При развитой системе
Специалист СКУД	подряд	подряд	1-2	Доступы, пропуска
Ответственный за ТМЦ	0.5	1	2-4	Связь охраны и склада

12. Продажи и маркетинг

Роль	Минимум	Оптимум	Максимум
Коммерческий директор	0.5	1	1
Руководитель продаж	1	1	1-2
Менеджер продаж	1-2	4-8	10-40
Ипотечный специалист	0.5	1-2	3-10
Маркетолог	0.5	1-3	5-15
CRM-администратор	0	0.5-1	2-5
Колл-центр	внешний	2-6	10-40
Юрист ДДУ	0.5	1-2	3-8
Клиентский сервис	0.5	1-3	5-20

13. Ввод, гарантия и эксплуатация

Роль	Минимум	Оптимум	Максимум
Руководитель ввода	0.5	1	1-2
Специалист по кадастру	внешний	внешний/0.5	1-2
Менеджер передачи ключей	1	2-4	5-15
Руководитель гарантийной службы	0.5	1	1
Инженер гарантийной службы	1	2-5	8-20
Эксплуатационная УК: директор	0.5	1	1
Главный инженер УК	1	1	1-3
Диспетчер	1	2-4	5-15
Сантехник/электрик	подряд	2-6	10-30
Клининг	подряд	подряд/штат	штат/подряд
Охрана/консьерж	подряд	подряд/штат	штат/подряд
Благоустройство	подряд	подряд/штат	штат/подряд

14. Матрица “внутри или наружу”

Функция	Первый объект	2-3 объекта	Портфель
Финансовая модель	внутри/советник	внутри	внутри
Казначейство	внутри минимум	внутри	внутри
Юристы	внешний + внутренний owner	смешано	внутри + внешние спецы
Бухгалтерия	аутсорсинг/внутри	внутри	внутри
Проектирование	внешнее	стратегический подрядчик	своя/стратегическая
Техзаказчик	внешний/малый внутренний	внутри	внутри
Генподряд	внешний	внешний/стратегический	свой/стратегический
РБУ	внешний	проверка экономики	свой при объеме
Материалы	внешние поставщики	рамочные договоры	закупочная компания
Техника	аренда внешняя	смешано	свой парк при загрузке
Охрана	ЧОП	ЧОП	ЧОП/свой контроль
Продажи	агент/малый отдел	внутри	внутри
УК после ввода	внешняя	своя/внешняя	своя

15. Что развивать дальше

Следующие документы должны раскрыть:

Должностные инструкции по каждой роли: верхний контур раскрыт в docs/38_job_descriptions_core_roles.md, операционный слой раскрыт в docs/85_extended_role_instructions_operational_layer.md.
KPI по каждой функции.
RACI по ключевым процессам: docs/83_process_raci_matrix.md.
Платежные лимиты и матрицу согласований.
Материальный учет: закупка, склад, выдача, списание, инвентаризация.
Контроль техники: аренда, сменные рапорты, ГСМ, ремонт.
Контроль РБУ: рецептуры, партии, лаборатория, доставка, приемка.
Контроль охраны: доступ, ТМЦ, инциденты, пропуска.
Контроль продаж: CRM, скидки, ипотека, ДДУ, эскроу.
Контроль эксплуатации: заявки жителей, гарантия, подрядчики, РСО.

Единая фильтруемая связка компании, штатного диапазона, договора, денег, документов, риска и жизненного цикла создана в models/dev_corp_entity_operating_matrix_v0_1.xlsx. Детальный субподрядный слой включает 28 пакетов работ.

16. Как читать минимум и максимум

Числа в таблицах показывают организационный диапазон для планирования, но не отменяют обязательные требования закона, СРО, лицензирующего органа, банка, страховщика или технического регламента.

До утверждения штатного расписания по каждой компании формируется карта обязательных ролей:

Компания или функция	Что проверяется до запуска
Работодатель любого типа	трудовые документы, персональные данные, охрана труда, СОУТ, обучение, медосмотры и воинский учет, если применимо
Проектировщик и изыскатель	членство в соответствующей СРО, специалисты НРС НОПРИЗ, полномочия ГИП/ГАП, независимая оценка квалификации
Генподрядчик и строительный подрядчик	необходимость членства в СРО, специалисты НРС НОСТРОЙ, организация строительного контроля и безопасного производства работ
Технический заказчик	квалификация и полномочия специалистов, договорное разграничение функций с застройщиком и подрядчиком
РБУ	технолог, лабораторный контроль, охрана труда, пожарная и экологическая документация, идентификация ОПО и объекта НВОС
Компания техники	квалификация машинистов и механиков, допуски, предрейсовый и технический контроль, требования к подъемным сооружениям и оборудованию
Охрана	лицензированная охранная организация для охранных услуг; внутренний контроль доступа не должен маскировать лицензируемую деятельность
Эксплуатационная УК	лицензия на управление МКД, квалификационный аттестат, включение дома в реестр лицензии, раскрытие в ГИС ЖКХ

Если обязательная функция передана внешнему исполнителю, в матрице указывается не 0, а владелец договора и контролер результата внутри заказчика. Отсутствие штатной единицы не означает отсутствие ответственности.

Нормативный паспорт ролей и блокирующие условия приведены в docs/100_hr_sro_safety_environment_legal_checklist.md.