Каталог дочерних обществ и функциональных узлов

Дата: 2026-06-01

Документ является справочником дочерних компаний, подведомственных обществ и функциональных узлов девелоперской корпорации. Формат: назначение, кому подчиняется, с кем заключает договоры, какие деньги получает/платит, какие документы производит, какие риски несет.

1. Холдинговая компания

Назначение

Центр владения и стратегического контроля.

Подведомственность

Подчиняется бенефициару/инвесткомитету.

Владеет

• УК группы;
• SPV;
• техническим заказчиком;
• продажной компанией;
• генподрядчиком при необходимости;
• закупочной компанией при необходимости;
• эксплуатационной УК при необходимости.

Деньги

Входящие:

• вклады инвестора;
• дивиденды дочерних обществ;
• возврат займов;
• доход от продажи долей/активов.

Исходящие:

• вклады в капитал;
• займы SPV;
• финансирование УК;
• покрытие дефицитов;
• расходы на стратегических консультантов.

Документы

• корпоративные решения;
• реестр дочерних обществ;
• корпоративный договор;
• loan agreements;
• dividend policy;
• investment approvals.

Риски

• субсидиарная ответственность;
• необдуманные поручительства;
• смешение денег;
• налоговые риски по займам;
• конфликт инвесторов.

2. Управляющая компания группы

Назначение

Операционный центр управления.

Подведомственность

Принадлежит холдингу. Управляется CEO. Контролируется инвесткомитетом.

Оказывает услуги

• SPV;
• техническому заказчику;
• продажной компании;
• генподрядчику;
• холдингу.

Функции

• стратегия;
• бюджет;
• финмодель;
• HR;
• IT;
• юридическая координация;
• налоговая координация;
• закупочные стандарты;
• внутренний контроль;
• портфель проектов.

Деньги

Входящие:

• management fee;
• cost reimbursement;
• финансирование холдинга.

Исходящие:

• зарплаты;
• IT;
• офис;
• консультанты;
• аудит;
• безопасность;
• аналитика.

Документы

• SLA с SPV;
• отчеты;
• timesheets;
• бюджеты;
• протоколы комитетов;
• policies;
• risk register.

Риски

• fee без функции;
• дублирование услуг;
• слабые акты;
• банк не согласовал payments;
• распределение затрат без методики.

3. SPV-застройщик

Назначение

Юридический носитель конкретного проекта или очереди.

Подведомственность

Принадлежит холдингу или проектному JV. Управляется директором SPV, но ключевые решения идут через проектный комитет и инвесткомитет.

Функции

• застройщик;
• заемщик;
• сторона ДДУ;
• владелец проектных прав;
• заказчик техзаказчика/генподрядчика/продаж;
• носитель проектной отчетности.

Деньги

Входящие:

• equity;
• займы;
• проектный кредит;
• раскрытие эскроу;
• выручка от нежилых продуктов по применимой модели.

Исходящие:

• земля;
• проектирование;
• СМР;
• техзаказчик;
• маркетинг;
• проценты;
• налоги;
• комиссии банка;
• возврат займов/дивиденды после разрешенных условий.

Документы

• проектная декларация;
• договор проектного финансирования;
• ДДУ;
• договоры с техзаказчиком, генподрядом, продажами;
• раскрытие в ЕИСЖС;
• первичка;
• отчеты банку;
• налоговые регистры.

Риски

• нарушение 214-ФЗ;
• банк default;
• задержка РНС/РВЭ;
• продажи ниже плана;
• перерасход;
• налоговые споры;
• претензии дольщиков.

4. Земельная компания

Назначение

Поиск, упаковка и временное удержание земельных активов.

Когда нужна

• много участков;
• сложный DD;
• опционные сделки;
• нужно изолировать земельный риск;
• участок еще не готов к SPV.

Деньги

Входящие:

• займы холдинга;
• equity;
• опционная премия от SPV/JV.

Исходящие:

• аванс за землю;
• консультанты;
• кадастр;
• градостроительные исследования;
• юридический DD.

Риски

• зависание проблемной земли;
• перепродажа с налоговым риском;
• отсутствие деловой цели;
• спорная оценка;
• ограничения участка.

5. Технический заказчик

Назначение

Управление технической реализацией проекта.

Подведомственность

Функционально — техническому директору/CEO. Договорно — SPV.

Функции

• ТЗ на проектирование;
• управление проектировщиками;
• экспертиза;
• РНС;
• стройконтроль;
• график;
• cost control;
• ввод;
• технический архив.

Деньги

Входящие:

• fee от SPV;
• success/milestone fee при корректной структуре.

Исходящие:

• штат инженеров;
• внешние эксперты;
• технические обследования;
• лаборатории.

Документы

• график;
• отчеты;
• протоколы;
• задания;
• реестр замечаний;
• change orders;
• акты приемки услуг;
• технический архив.

Риски

• декоративная функция;
• конфликт с генподрядом;
• нет стройконтроля;
• слабые документы;
• цена не рыночна.

6. Генподрядчик

Назначение

Строительство и управление субподрядом.

Подведомственность

Если внешний — подчиняется договору и контролю техзаказчика. Если внутри группы — корпоративно холдингу, договорно SPV, технически контролируется техзаказчиком.

Функции

• СМР;
• ПНР;
• субподряд;
• исполнительная документация;
• техника безопасности;
• гарантийные обязательства.

Деньги

Входящие:

• оплата СМР;
• авансы;
• компенсации материалов;
• change orders.

Исходящие:

• субподрядчики;
• материалы;
• техника;
• зарплата;
• гарантии;
• страхование.

Риски

• cost overrun;
• delay;
• технические посредники;
• НДС-цепочки;
• банк не согласовал related-party;
• акты не соответствуют факту.

7. Закупочная компания

Назначение

Централизация закупок при масштабе.

Когда нужна

• несколько проектов;
• повторяемые материалы;
• объем дает скидки;
• есть логистика и контроль качества;
• есть команда тендеров.

Функции

• тендеры;
• рамочные договоры;
• спецификации;
• логистика;
• контроль поставок;
• price benchmark.

Риски

• искусственная наценка;
• отсутствие склада/логистики при заявленной функции;
• конфликт с генподрядом;
• НДС-риски;
• банк не пропускает платежи.

8. Продажная компания

Назначение

Коммерческая реализация продукта.

Подведомственность

Функционально — коммерческому директору. Договорно — SPV.

Функции

• маркетинг;
• CRM;
• отдел продаж;
• брокеры;
• ипотека;
• бронирование;
• price list;
• скидки;
• отчетность по воронке;
• конкурентная аналитика.

Деньги

Входящие:

• sales fee;
• success fee;
• reimbursement маркетинговых расходов.

Исходящие:

• реклама;
• брокеры;
• CRM;
• колл-центр;
• персонал.

Риски

• комиссия без лидов;
• скидки без лимитов;
• обещания в рекламе;
• рассрочки без модели;
• слабая CRM.

9. Эксплуатационная УК

Назначение

Управление домом и клиентским хвостом.

Функции

• передача ключей;
• прием заявок;
• гарантийная координация;
• эксплуатация;
• коммерческие площади;
• сервис жителей;
• репутация.

Риски

• конфликт с жильцами;
• плохая передача от стройки;
• гарантийные дефекты;
• репутационные потери;
• слабый клиентский сервис.

10. Финансовый центр / казначейство

Назначение

Деньги и контроль платежей.

Функции

• платежный календарь;
• модель;
• бюджет;
• кредит;
• ковенанты;
• cash waterfall;
• отчеты банку;
• approval платежей.

Документы

• платежный реестр;
• debt schedule;
• covenant report;
• budget vs actual;
• cash flow forecast;
• реестр займов;
• реестр внутригрупповых сделок.

Риски

• платежи без документов;
• кассовый разрыв;
• нарушение банка;
• неконтролируемые займы;
• дивиденды до закрытия обязательств.

11. Юридический центр

Назначение

Защита правовой конструкции.

Функции

• корпоративка;
• земля;
• ДДУ;
• 214-ФЗ;
• банк;
• подряд;
• претензии;
• суды;
• закрытие SPV;
• архив.

Риски

• слабые договоры;
• нераскрытая аффилированность;
• нарушение disclosure;
• отсутствие approval;
• хвостовые претензии.

12. Налоговая функция

Назначение

Контроль налоговой защищенности.

Функции

• НДС;
• прибыль;
• раздельный учет;
• внутригрупповые сделки;
• займы;
• transfer pricing при необходимости;
• tax memo;
• документы;
• проверка красных зон.

Риски

• дробление;
• фиктивные услуги;
• снятие вычетов;
• нерыночные цены;
• слабая первичка;
• спорная НДС-позиция по продуктам.

13. Внутренний контроль / compliance

Назначение

Следит, чтобы система работала по правилам.

Функции

• KYC контрагентов;
• конфликт интересов;
• related-party register;
• проверка платежей;
• контроль тендеров;
• контроль актов;
• расследования;
• audit trail.

Риски

• формальный контроль;
• зависимость от операционного менеджмента;
• отсутствие полномочий остановить сделку;
• нет регулярной отчетности инвестору.

14. Матрица “создавать юрлицо или функцию”

Вопрос	Если да	Если нет
Функция повторяемая?	Можно рассмотреть юрлицо	Держать как функцию/аутсорс
Есть отдельный риск?	SPV/дочка может быть оправдана	Не дробить
Требует банк/закон?	Создавать/выделять	Не создавать
Есть штат и ресурсы?	Можно оформлять договор	Сначала создать ресурсы
Есть рыночная экономика?	Можно считать fee/margin	Не делать платный контур
Есть план закрытия?	Можно запускать временный узел	Не создавать

15. Вывод

Каталог дочерних обществ должен постоянно обновляться. Каждая новая компания должна появляться в этом каталоге до регистрации или покупки, иначе группа быстро превращается в непрозрачный набор юридических оболочек.