HR, штат и ролиdocs/85_extended_role_instructions_operational_layer.md
Расширенные должностные инструкции: операционный слой девелоперского проекта
Дата: 2026-06-03
Документ дополняет docs/38_job_descriptions_core_roles.md и раскрывает роли, которые непосредственно управляют объектом, стройкой, материалами, продажами, вводом, гарантией и эксплуатацией.
Перед применением в реальном проекте инструкции нужно адаптировать под конкретное юридическое лицо, штатное расписание, трудовой договор, локальные нормативные акты, требования охраны труда и заключение трудового юриста.
1. Единый формат роли
Для каждой роли фиксируется:
юридическое лицо или контур;
подчиненность;
цель должности;
зона ответственности;
ключевые обязанности;
документы и реестры;
права;
ограничения;
KPI;
взаимодействие;
признаки плохой работы.
Правило: роль должна быть связана с процессами в docs/83_process_raci_matrix.md и с реестрами в models/dev_corp_operational_registers_v0_6.xlsx.
2. Директор застройщика объекта
Блок
Содержание
Контур
Застройщик объекта
Подчиненность
Собственник / инвесткомитет; функционально взаимодействует с управляющим центром группы
Цель
Обеспечить юридически корректную, банковски приемлемую и операционно управляемую реализацию конкретного объекта
Главный результат
Объект построен, введен, продан, обязательства перед банком/покупателями/госорганами закрыты
Обязанности
отвечать за объект как отдельный юридический и финансовый контур;
утверждать ключевые действия по ДДУ, банку, договорам, платежам и раскрытию связанных сторон;
контролировать выполнение условий проектного финансирования;
обеспечивать раздельность учета, документов и денежных потоков по объекту;
не допускать смешения активов и обязательств с другими объектами;
принимать решения по претензиям покупателей и гарантийным обращениям;
выносить существенные отклонения на собственника/инвесткомитет;
контролировать закрытие объекта после ввода и продаж.
Документы и реестры
договоры объекта;
банковский пакет и отчеты;
реестр ДДУ и эскроу;
реестр платежей;
реестр связанных сторон;
реестр решений;
гарантийные обращения;
архив объекта.
KPI
получение финансирования и соблюдение ковенантов;
выполнение бюджета и графика;
отсутствие нераскрытых связанных сторон;
отсутствие критических нарушений по ДДУ/эскроу;
качество закрытия документации;
скорость реакции на претензии и гарантийные дефекты.
Нельзя
подписывать платежи без подтверждения факта, договора и первички;
скрывать от банка связанные стороны;
смешивать деньги и документы разных объектов;
подменять технадзор и строительный контроль личными указаниями;
принимать устные решения по существенным вопросам.
3. Финансовый менеджер объекта
Блок
Содержание
Контур
Застройщик объекта / финансовый блок
Подчиненность
Финансовый директор; по объекту взаимодействует с директором застройщика
Цель
Держать бюджет, платежи, банк, эскроу и отчетность объекта в управляемом состоянии
Обязанности
вести бюджет объекта и план-факт;
контролировать заявки на платеж;
проверять связь платежа с договором, бюджетом и банковским контуром;
вести график собственных средств, кредита и эскроу;
готовить данные для отчета банку;
контролировать ковенанты, лимиты рассрочек, скидки и влияние продаж на эскроу;
фиксировать отклонения бюджета и инициировать change order;
передавать документы в архив и реестры.
Документы и реестры
Payment_Requests;
Covenants;
Sales;
Contracts;
Related_Party;
банковский monthly report;
финансовая модель.
KPI
точность прогноза денежных потоков;
отсутствие платежей вне бюджета;
своевременность банковской отчетности;
отсутствие просрочек по ковенантам;
полнота связи платеж -> договор -> акт -> архив.
4. Юрист объекта
Блок
Содержание
Контур
Застройщик объекта / юридический блок
Подчиненность
Руководитель юридического блока; по объекту взаимодействует с директором застройщика
Цель
Обеспечить юридическую защищенность земли, ДДУ, подряда, банка, претензий и гарантий
Обязанности
проверять договоры объекта;
сопровождать ДДУ, регистрацию, расторжения и претензии покупателей;
сопровождать банковские документы и условия precedent;
контролировать юридическую корректность сделок со связанными сторонами;
Организовать прием, квалификацию, устранение и закрытие гарантийных обращений
Обязанности
принимать обращения от жителей, эксплуатационной УК и осмотров;
квалифицировать гарантийный случай;
организовывать осмотр;
назначать исполнителя;
контролировать сроки устранения;
вести регресс к генподрядчику/субподрядчику при необходимости;
анализировать повторяющиеся дефекты для будущих проектов.
Документы и реестры
Warranty_Claims;
акты осмотра;
дефектные ведомости;
акты устранения;
переписка с УК/жителями;
регрессные требования.
KPI
срок реакции;
срок закрытия обращения;
доля повторных дефектов;
доля обоснованных отказов без спора;
сумма гарантийных затрат;
уроки, перенесенные в будущие проекты.
23. Директор эксплуатационной управляющей организации дома
Блок
Содержание
Контур
Эксплуатационная УК / ЖКХ
Подчиненность
Органы управления эксплуатационной УК; договорно работает с домом/собственниками
Цель
Обеспечить эксплуатацию дома после ввода, работу с жителями, РСО и сервисными подрядчиками
Обязанности
принять дом от застройщика/техзаказчика по документам и факту;
организовать диспетчерскую, аварийные службы, клининг, охрану, благоустройство;
заключить/сопровождать отношения с РСО;
вести обращения жителей;
отделять эксплуатационные вопросы от гарантийных;
передавать гарантийные дефекты застройщику;
вести эксплуатационную документацию и отчетность.
Документы и реестры
акт передачи дома;
договоры РСО;
журналы эксплуатации;
заявки жителей;
Warranty_Claims;
договоры сервисных подрядчиков.
KPI
скорость реакции на обращения;
аварийность;
качество эксплуатации МОП и инженерии;
собираемость платежей, если применимо;
количество конфликтов с жителями;
полнота эксплуатационной документации.
Важное разграничение
Эксплуатационная УК не равна управляющему центру группы. Управляющий центр группы координирует бизнес и проекты; эксплуатационная УК обслуживает дом после ввода и работает с жителями, РСО и сервисными подрядчиками.
24. Главный инженер эксплуатационной УК
Блок
Содержание
Контур
Эксплуатационная УК
Подчиненность
Директор эксплуатационной УК
Цель
Обеспечить техническую эксплуатацию инженерных систем и общедомового имущества
Обязанности
принять инженерные системы после ввода;
организовать регламентные осмотры и обслуживание;
контролировать подрядчиков по лифтам, пожарной безопасности, вентиляции, электрике, ВК, ИТП;
вести журналы эксплуатации;
фиксировать аварии и дефекты;
передавать гарантийные дефекты застройщику;
контролировать готовность к сезонной эксплуатации.