01. Corporate Architecture

Обновлено: 2026-06-01

Верхний уровень контроля

Заказчик/Инвестор
  -> Холдинг / Владельческая компания
      -> Управляющая компания группы
      -> Земельный контур
      -> Проектные SPV-застройщики
      -> Строительный контур
      -> Продажи и маркетинг
      -> Эксплуатация / УК
      -> Сервисные центры компетенций

Рекомендуемые постоянные узлы

Узел	Роль	Почему отдельно
Владельческая компания	Доли, контроль, дивиденды, IP/бренд	Не смешивать владение и операционные риски
Управляющая компания	Стратегия, финконтроль, HR, IT, безопасность	Единый центр управления и стандартов
Земельная компания	Поиск, опцион, консолидация участков	Земельные риски отличаются от строительных
Технический заказчик	Разрешения, проектирование, стройконтроль	Профессиональная функция, СРО/компетенции
Генподрядчик группы	Строительно-монтажный цикл	Контроль сроков/качества/себестоимости
Закупочная компания	Материалы, оборудование, тендеры	Экономия масштаба и контроль поставщиков
Продажная компания	Маркетинг, брокеры, CRM, ипотека	Отдельная экономика продаж и KPI
УК/эксплуатация	Управление домами после ввода	Длинный хвост клиента и репутация
Финансовый центр	Казначейство, займы, бюджетирование	Контроль денег и внутригрупповых расчетов

Проектные временные узлы

Узел	Когда создавать	Когда закрывать
SPV-застройщик	Под конкретный проект/очередь/банк	После ввода, расчетов, гарантийного периода и налоговой чистки
SPV-землевладелец	Если участок требует отдельной упаковки	После передачи прав застройщику или продажи
SPV-инвестор	Для отдельного инвестора/пула капитала	После возврата капитала и прибыли
Проектная сервисная компания	Если есть временная функция	После завершения функции и закрытия актов

Схема контроля

Заказчик/Инвестор
  |
  | корпоративный контроль, опционы, SHA, доверенности, лимиты
  v
Холдинг
  |
  +-- УК группы: бюджеты, лимиты, назначение директоров
  +-- SPV проекта А: ДДУ, эскроу, банк, стройка
  +-- SPV проекта B: отдельный банк/участок/очередь
  +-- Генподрядчик: договоры СМР, субподрядчики
  +-- Технический заказчик: разрешения, контроль
  +-- Продажи: маркетинг, CRM, ипотека

Почему не одна компания на все

Одна компания проще, но опаснее:

смешивает земельные, строительные, налоговые, клиентские и гарантийные риски;
мешает проектному финансированию;
усложняет вход/выход инвесторов;
ухудшает управляемость экономики по проектам;
делает один судебный/налоговый конфликт угрозой всей группе.

Почему не слишком много компаний

Слишком дробная структура создает риски:

обвинение в искусственном дроблении;
доначисления НДС/прибыли;
потеря управляемости документов;
банковские вопросы к реальности функций;
рост затрат на бухгалтерию, директоров, отчетность.

Оптимум: отдельная компания только там, где есть реальная деловая цель, функция, актив, риск или банковское/проектное требование.