Финансовая модель v0.4 test case

Дата: 2026-06-01

Файл: models/dev_corp_financial_model_v0_4_test_case.xlsx.

Версия v0.4 является тестовой объектной моделью. Она не заменяет банковскую, налоговую или инвестиционную модель, но связывает ключевые блоки девелоперского проекта в одну числовую систему.

1. Что добавлено относительно v0.3

Модель стала объектной:

• есть product-level revenue;
• есть sales schedule;
• есть escrow inflow;
• есть construction budget;
• есть SPV cash flow;
• есть debt draw / repayment / balance;
• есть escrow coverage и effective rate memo;
• есть VAT cash proxy;
• есть income tax proxy;
• есть equity injections;
• есть distributions;
• есть group cash flow;
• есть dashboard и checks.

2. Листы

Assumptions

Ключевые сценарные assumptions:

• земля;
• soft costs;
• marketing;
• management fee;
• contingency;
• ставка банка;
• скидка ставки при escrow coverage;
• Max LTC;
• налог на прибыль;
• discount rate;
• equity upfront;
• equity reserve;
• commissioning month.

Product_Mix

Продукты:

• residential;
• commercial;
• parking;
• storage.

Для каждого продукта считаются:

• площадь/юниты;
• цена;
• gross revenue;
• VAT memo;
• net revenue.

Sales_Schedule

Помесячный график продаж:

• residential sales;
• commercial sales;
• parking sales;
• storage sales;
• gross sales;
• escrow cash paid;
• installment receivable;
• escrow balance.

Construction_Budget

Бюджет:

• land;
• hard construction;
• soft costs;
• marketing;
• management fee;
• contingency.

SPV_Cash_Flow

Главный лист SPV:

• inflows;
• escrow release;
• costs;
• debt draw;
• debt repayment;
• debt balance;
• escrow coverage;
• effective annual debt rate;
• interest;
• VAT payable proxy;
• income tax proxy;
• equity injection;
• distribution to group;
• closing cash.

Group_Cash_Flow

Показывает:

• equity to SPV;
• management fee received;
• distributions from SPV;
• holding overhead;
• net group cash flow;
• cumulative group cash.

Dashboard

Основные показатели:

• gross revenue;
• total project costs;
• peak debt;
• total interest;
• VAT cash proxy;
• income tax proxy;
• SPV distributions;
• group cumulative cash;
• profit margin proxy.

Checks

Контроль:

• gross revenue positive;
• debt closed at commissioning;
• group cash not empty;
• peak debt within LTC;
• model status.

3. Ограничения

Модель пока упрощает:

• фактическую методику банка по эскроу;
• real installment schedules;
• НДС-регистр;
• очередность строительства;
• банковские комиссии;
• project finance covenants;
• бухгалтерское признание выручки и расходов;
• связь с реальными датами РНС/РВЭ;
• product-level absorption curves;
• детальный group tax effect.

4. Что нужно для v0.5

1. Подключить реальный land plot.
2. Заменить product mix реальными площадями.
3. Добавить product-level absorption curves.
4. Добавить банковский term sheet.
5. Добавить комиссии банка.
6. Добавить настоящий escrow coverage calculation.
7. Добавить detailed VAT register.
8. Добавить очереди строительства.
9. Добавить sensitivity по product mix, цене, CAPEX и ставке.
10. Связать с operational registers.

5. Проверка

Техническая проверка:

• 10 листов;
• 1302 формулы;
• явных маркеров #REF!, #NAME?, #VALUE! нет.