Мастер-пакет операционных инструкций по компаниям и функциям проекта

Дата: 2026-06-02

Документ задаёт структуру инструкций для каждой компании и функции, участвующей в девелоперском проекте. Это не замена юридическим договорам и должностным инструкциям, а управленческий стандарт: что делает участник, какие документы ведёт, кому отчитывается, какие деньги и материалы контролирует, какие риски закрывает.

1. Единый шаблон инструкции компании

Для каждой компании/функции должна быть инструкция по одному формату:

1. Назначение компании.
2. Границы ответственности.
3. Что компания не имеет права делать.
4. Договоры и контрагенты.
5. Финансовые потоки.
6. Материальные потоки.
7. Документооборот.
8. Реестры и отчётность.
9. KPI.
10. Риски и контроль.
11. Порядок взаимодействия с банком/юристами/налогами.
12. Условия замены, интеграции или ликвидации.

2. Собственник / инвесткомитет

Назначение

Принимает ключевые решения: земля, бюджет, банк, структура, крупные договоры, вход партнёров, запуск объекта, изменение стратегии, закрытие или интеграция компаний.

Документы

• протоколы решений;
• инвестиционные мемо;
• бюджетные approvals;
• решения по банку;
• решения по связанным сторонам;
• решения по созданию/покупке/закрытию компаний.

KPI

• доходность капитала;
• контроль крупных рисков;
• соблюдение лимитов риска;
• отсутствие неутвержденных крупных обязательств.

3. Холдинг

Назначение

Владение долями, структурирование капитала, защита собственности, вход/выход партнёров.

Нельзя

• смешивать операционные платежи объектов;
• выступать “кошельком” для всех расходов без договоров;
• принимать риски подрядчиков без решения собственника.

Документы

• корпоративные решения;
• реестр долей;
• договоры займа/вклада/инвестирования;
• approvals по дочерним и связанным компаниям.

4. Управляющая компания группы

Назначение

Управленческий стандарт группы: финансы, юристы, HR, документы, регламенты, контроль.

Договоры

• договор управленческих услуг с застройщиком объекта;
• договоры с сервисными компаниями;
• SLA по срокам и качеству услуг.

Документы

• бюджет группы;
• матрица полномочий;
• регламент платежей;
• регламент договоров;
• реестр связанных сторон;
• реестр рисков;
• отчет собственнику.

KPI

• своевременность отчетности;
• отсутствие платежей без approvals;
• закрытие critical risks;
• полнота data room;
• соблюдение бюджета.

5. Застройщик объекта

Назначение

Центральное юрлицо конкретного объекта: земля, разрешения, банк, эскроу, ДДУ, договоры, ввод.

Договоры

• банк проектного финансирования;
• техзаказчик;
• генподрядчик;
• проектная организация;
• продажи;
• страхование;
• ресурсоснабжение;
• сервисные договоры объекта.

Финансовые потоки

• собственные средства инвестора;
• кредит банка;
• платежи подрядчикам;
• расходы разрешительного контура;
• покупательские деньги на эскроу;
• раскрытие эскроу;
• погашение кредита;
• возврат капитала и прибыли.

Документы

• РНС/разрешения;
• ДДУ;
• кредитный договор;
• реестр договоров;
• реестр платежей;
• bank reporting;
• реестр эскроу;
• электронный архив объекта.

KPI

• выполнение бюджета;
• выполнение графика;
• продажи и эскроу;
• прохождение банковских проверок;
• отсутствие критичных юридических нарушений;
• ввод объекта.

6. Технический заказчик

Назначение

Управляет проектированием, разрешениями, стройкой, исполнительной документацией и строительным контролем от имени застройщика.

Нельзя

• подтверждать объемы без проверки;
• принимать работы без документов;
• согласовывать изменения бюджета без утверждения;
• скрывать отставание графика.

Документы

• график проектирования и строительства;
• отчеты стройки;
• дефектные ведомости;
• заключения стройконтроля;
• КС/акты;
• исполнительная документация;
• change orders.

KPI

• выполнение графика;
• количество критичных дефектов;
• своевременность исполнительной документации;
• контроль бюджета изменений;
• прохождение технадзора банка.

7. Проектная организация

Назначение

Готовит проектную и рабочую документацию, сопровождает экспертизу, ведет авторский надзор.

Документы

• договор проектирования;
• календарный план;
• ТЗ;
• проектная документация;
• рабочая документация;
• замечания экспертизы;
• журнал авторского надзора.

KPI

• сроки выдачи разделов;
• качество документации;
• количество замечаний экспертизы;
• скорость устранения замечаний;
• отсутствие проектных решений, создающих перерасход.

8. Генподрядчик

Назначение

Организует строительство, управляет субподрядчиками, сроками, качеством, безопасностью и исполнительной документацией.

Документы

• договор генподряда;
• график работ;
• смета;
• КС-2/КС-3;
• исполнительная документация;
• журналы работ;
• наряды-допуски;
• реестр субподрядчиков;
• отчеты по охране труда;
• отчеты по ТМЦ.

KPI

• сроки;
• стоимость;
• качество;
• травматизм;
• полнота исполнительной документации;
• отсутствие необоснованных change orders.

9. РБУ

Назначение

Производит бетон/раствор для стройки с контролем рецептуры, качества, партии и доставки.

Документы

• договор поставки;
• рецептуры;
• паспорта качества;
• лабораторные протоколы;
• путевые листы;
• накладные/УПД;
• реестр партий;
• журнал претензий.

KPI

• стабильность качества;
• своевременность поставок;
• процент брака;
• простои стройки по вине РБУ;
• отклонение цены от рынка.

10. Поставщики материалов

Назначение

Поставляют цемент, песок, щебень, арматуру, ЖБИ, окна, инженерные материалы и другое.

Документы

• договор поставки;
• спецификация;
• сертификаты;
• УПД/накладные;
• заявки;
• график поставок;
• акты расхождений;
• входной контроль качества.

KPI

• цена относительно рынка;
• своевременность;
• качество;
• полнота документов;
• отсутствие срывов критичных поставок.

11. Логистика

Назначение

Доставка материалов, техники, оборудования, контроль маршрутов и сроков.

Документы

• договор перевозки;
• заявки;
• путевые листы;
• ТТН;
• GPS/маршруты;
• акты простоев;
• отчеты по доставкам.

KPI

• доставка в срок;
• стоимость рейса;
• простои;
• потери/повреждения;
• полнота первички.

12. Аренда техники

Назначение

Предоставляет строительную технику, механизмы и операторов.

Документы

• договор аренды;
• сменные рапорты;
• акты работы техники;
• документы на технику;
• лизинг/страхование;
• ремонтные журналы;
• учет ГСМ.

KPI

• загрузка техники;
• простои;
• аварийность;
• стоимость машино-часа;
• своевременность ремонта.

13. Охрана стройплощадки

Назначение

Контроль доступа, сохранность ТМЦ, режим стройплощадки, фиксация инцидентов.

Документы

• договор с ЧОП/службой охраны;
• журнал доступа;
• пропуска;
• журнал инцидентов;
• акты нарушений;
• отчеты по обходам;
• схема постов;
• видеозаписи при инцидентах.

KPI

• отсутствие хищений;
• контроль доступа;
• скорость реакции на инцидент;
• полнота журналов;
• отсутствие несанкционированных работ.

14. Компания продаж

Назначение

Продаёт квартиры, коммерческие помещения, машино-места, управляет маркетингом, CRM, ипотекой и ДДУ.

Документы

• договор оказания услуг/агентский договор;
• CRM-воронка;
• прайс-лист;
• политика скидок;
• ДДУ;
• ипотечные заявки;
• отчеты продаж;
• отчеты по рекламе;
• реестр претензий клиентов.

KPI

• продажи по плану;
• наполнение эскроу;
• цена реализации;
• конверсия;
• стоимость лида;
• соблюдение лимитов скидок;
• отсутствие ошибок в ДДУ.

15. Эксплуатационная УК

Назначение

Принимает дом после ввода, управляет эксплуатацией, заявками жителей, ресурсниками и сервисными подрядчиками.

Документы

• договор управления;
• технический паспорт дома;
• договоры с РСО;
• договоры с лифтами, пожаркой, СКУД, клинингом, охраной;
• журнал заявок жителей;
• реестр гарантийных дефектов;
• отчеты по эксплуатации.

KPI

• скорость закрытия заявок;
• аварийность;
• удовлетворенность жителей;
• сбор платежей;
• контроль подрядчиков;
• снижение гарантийных конфликтов.

16. Гарантийная служба

Назначение

Принимает и устраняет гарантийные претензии после передачи помещений.

Документы

• реестр гарантийных обращений;
• акты осмотра;
• дефектные ведомости;
• задания подрядчикам;
• акты устранения;
• фотофиксация;
• отчеты собственнику.

KPI

• срок реакции;
• срок устранения;
• повторные обращения;
• стоимость гарантийных работ;
• снижение судебных претензий.

17. Электронный архив документов

Назначение

Единая доказательная база проекта для банка, аудитора, налогового консультанта, юристов, собственника и будущей продажи/закрытия проекта.

Документы

• структура папок;
• naming convention;
• access log;
• master index;
• document-to-register map;
• version history;
• external snapshot для банка/экспертов.

KPI

• полнота документов;
• отсутствие критичных missing files;
• скорость выдачи пакета банку/эксперту;
• актуальность версий;
• связка документов с реестрами.

18. Следующие инструкции, которые нужно детализировать

1. Платежная инструкция.
2. Инструкция по договору и приложениями.
3. Инструкция по материальному учету.
4. Инструкция по складу.
5. Инструкция по РБУ.
6. Инструкция по технике и ГСМ.
7. Инструкция по охране объекта.
8. Инструкция по продажам и скидкам.
9. Инструкция по эскроу и банку.
10. Инструкция по закрытию объекта и передаче в УК.

19. Нормативная опора операционных инструкций

Дата проверки: 2026-06-08.

Инструкция	Нормативный контур	Обязательный контроль
Платежи и казначейство	ГК РФ, 402-ФЗ, НК РФ, 115-ФЗ, кредитная документация	договор, полномочия, бюджет, основание, получатель, банковские ограничения
Договоры и приложения	ГК РФ, специальные законы по виду договора	предмет, цена, сроки, результат, приемка, ответственность, расторжение
Материалы и склад	ГК РФ о поставке, 402-ФЗ, НК РФ	заказ, приемка, качество, движение, списание, первичные документы
РБУ и лаборатория	технические регламенты, стандарты качества, ГрК РФ, 402-ФЗ	рецептура, партия, лабораторный контроль, доставка, место укладки
Техника и ГСМ	ГК РФ об аренде/услугах, транспортные и трудовые требования	сменный рапорт, оператор, маршрут, топливо, исправность, ответственность
Охрана объекта	Закон РФ от 11.03.1992 N 2487-1, договор, режим объекта	лицензия исполнителя, посты, полномочия, журнал доступа, инциденты
Проектирование и стройка	ГрК РФ, 384-ФЗ, СРО, строительный подряд	допуски/членство, проект, контроль, исполнительная документация, приемка
Продажи и ДДУ	214-ФЗ, 218-ФЗ, Закон о защите прав потребителей	полномочия, проектная декларация, цена, регистрация, эскроу, передача
HR и доступы	ТК РФ, 152-ФЗ, охрана труда, коммерческая тайна	работодатель, договор, инструкция, обучение, доступ, увольнение
Эксплуатация дома	ЖК РФ, 214-ФЗ, договоры с РСО и сервисами	передача документации, управление, гарантийные обращения, аварийность
Архив	402-ФЗ, НК РФ, 152-ФЗ, правила хранения документов	сроки хранения, версия, доступ, доказательность, уничтожение

Правило для каждой инструкции

Каждая детальная инструкция должна содержать:

1. Нормативное основание.
2. Владельца процесса.
3. Юридическое лицо-исполнителя.
4. Полномочия подписанта.
5. Входящие документы.
6. Контрольный маршрут.
7. Результат и первичный документ.
8. Реестр, куда заносится операция.
9. Срок хранения.
10. Основание для отказа или остановки операции.

Ни одна инструкция не должна разрешать исполнителю обходить банковские ограничения, налоговый контроль, требования охраны труда или обязательную приемку.