Пакет для налогового консультанта

Дата: 2026-06-01

Документ описывает, какие вопросы и материалы нужно передать налоговому консультанту для проверки структуры девелоперской группы, НДС, налога на прибыль, внутригрупповых сделок, займов, SPV и рисков дробления.

1. Цель налогового пакета

Налоговый консультант должен проверить:

• допустимость структуры;
• НДС по продуктам и услугам;
• налог на прибыль;
• раздельный учет;
• внутригрупповые услуги;
• займы и проценты;
• related-party сделки;
• риски дробления;
• риски необоснованной налоговой выгоды;
• документы для защиты позиции.

2. Data room для налоговика

01. Структура группы

• схема владения;
• список компаний;
• функции компаний;
• Entity Passports;
• договоры между компаниями;
• related-party register;
• штат/ресурсы сервисных компаний.

02. Проект/SPV

• описание проекта;
• SPV документы;
• проектная декларация;
• product mix;
• ДДУ;
• bank term sheet;
• cash flow model.

03. НДС

• продуктовые линии: жилье, нежилое, парковки, кладовые;
• услуги застройщика;
• генподряд;
• техзаказчик;
• продажи/агенты;
• management fee;
• закупки;
• входной НДС;
• раздельный учет;
• счета-фактуры;
• первичка.

04. Налог на прибыль

• модель выручки;
• признание расходов;
• проценты;
• резервы;
• management fees;
• cost allocation;
• документы по услугам;
• closing SPV.

05. Финансирование

• equity;
• займы холдинга;
• проценты;
• проектный кредит;
• bridge/mezzanine;
• waterfall;
• возврат займов;
• дивиденды.

06. Подряд и закупки

• генподрядчик;
• субподрядчики;
• закупочная компания;
• тендеры;
• price benchmark;
• акты;
• КС-2/КС-3;
• KYC контрагентов.

3. Вопросы по НДС

Тема	Вопрос консультанту
Жилье	Какие операции освобождены/облагаются и при каких условиях?
Нежилые помещения	Как облагаются коммерция, кладовые, parking?
Услуги застройщика	Как применять освобождения/льготы, если применимо?
Входной НДС	Где возможен вычет, где нужен раздельный учет?
Техзаказчик	Облагается ли fee, как документировать?
Генподряд	Как защитить вычеты по СМР?
Продажи	Агентские/маркетинговые услуги и НДС
Management fee	НДС и документы по услугам УК группы
Смешанные объекты	Как считать пропорции и раздельный учет?
Восстановление НДС	Где возможны риски восстановления?

4. Вопросы по налогу на прибыль

• когда признается выручка;
• когда признаются расходы;
• как учитывать проценты;
• как учитывать проектирование;
• как учитывать землю;
• как учитывать marketing/sales;
• как учитывать management fee;
• какие резервы допустимы;
• как закрывать расходы SPV после проекта;
• какие документы нужны для услуг группы.

5. Внутригрупповые сделки

По каждой сделке проверить:

• деловая цель;
• функция исполнителя;
• ресурсы;
• цена;
• методика;
• документы;
• НДС;
• прибыль;
• банк approval;
• риски дробления.

Ключевые сделки:

• УК группы -> SPV;
• техзаказчик -> SPV;
• генподрядчик группы -> SPV;
• закупочная компания -> генподряд/SPV;
• продажная компания -> SPV;
• холдинг -> SPV займы;
• SPV -> холдинг возврат займов/дивиденды.

6. Red/yellow/green decision tree

Зеленая зона

Можно использовать после обычного review, если:

• есть деловая цель;
• есть функция;
• есть ресурсы;
• цена рыночная;
• документы полные;
• банк согласовал;
• операция нужна проекту.

Желтая зона

Нужен отдельный memo, если:

• цена требует benchmark;
• функция новая;
• документы еще не отработаны;
• банк approval не получен;
• есть смешанный НДС;
• есть аффилированный подрядчик.

Красная зона

Нельзя использовать как решение, если:

• функция фиктивна;
• компания без ресурсов;
• цена выбрана ради налога;
• документы формальные;
• банк не знает о сделке;
• операция нужна только для переноса прибыли/НДС;
• есть технические контрагенты.

7. Шаблон tax position memo

1. Операция
2. Участники
3. Деловая цель
4. Фактическая функция
5. Договорная модель
6. Денежный поток
7. НДС позиция
8. Налог на прибыль
9. Первичные документы
10. Рыночность цены
11. Риски
12. Снижение рисков
13. Позиция консультанта
14. Требуемые изменения
15. Решение комитета

8. НДС-регистр: минимальный шаблон

Операция	Компания	Продукт/услуга	Облагается?	Ставка	Входной НДС	Вычет	Раздельный учет	Документы	Риск
Продажа жилья	SPV	Квартиры	Проверить				Да/нет	ДДУ, акты
Продажа коммерции	SPV	Нежилое	Проверить				Да/нет	Договоры
Генподряд	Генподряд	СМР	Да	22% для облагаемых операций 2026 года; переходные операции проверить	Да	Проверить	Да/нет	КС-2/КС-3
Техзаказчик	ТЗ	Услуги	Да/проверить				Да/нет	Отчеты, акты
УК группы	УК	Management	Да/проверить				Да/нет	Отчеты

9. Checklist первички

Для защиты расходов/вычетов:

• договор;
• ТЗ;
• смета/расчет;
• счета;
• счета-фактуры;
• акты;
• отчеты;
• переписка;
• протоколы;
• фото/исполнительная документация;
• KYC контрагента;
• подтверждение оплаты;
• proof of benefit для SPV.

10. Вопросы для финального заключения

Налоговый консультант должен письменно ответить:

• какие элементы структуры допустимы;
• какие требуют изменений;
• какие нельзя использовать;
• как вести раздельный учет;
• как документировать внутригрупповые услуги;
• как считать НДС;
• как учитывать проценты;
• как снизить риск дробления;
• какие документы нужны ежемесячно;
• какие решения должен принять инвесткомитет.

11. Вывод

Налоговый пакет должен готовиться до запуска платежей, а не после. Самая дорогая ошибка — сначала построить структуру и потоки денег, а потом просить налогового консультанта "обосновать". Правильный порядок обратный: функция, деловая цель, документы, рыночная цена, налоговая позиция, approval, платеж.