03. Finance And Tax Flows

Обновлено: 2026-06-01

Карта финансовых потоков

Инвестор/Холдинг
  -> вклад в капитал / заем / субординированный заем
      -> SPV-застройщик
          -> банк проектного финансирования
          -> технический заказчик
          -> генподрядчик
          -> продажи/маркетинг
          -> налоги и обязательные платежи

Покупатели
  -> эскроу счета
      -> банк раскрывает после условий
          -> погашение проектного кредита
          -> свободный остаток SPV
              -> возврат займов
              -> дивиденды/распределение прибыли

Типы финансирования

Тип	Плюсы	Риски
Equity инвестора	Самый понятный капитал	Деньги под риском проекта
Внутригрупповой заем	Гибкость возврата	Проценты, рыночность, тонкая капитализация
Проектное финансирование	Основной банковский сценарий для МКД	Ковенанты, контроль затрат, эскроу
Мезонин	Закрывает equity gap	Дороже, сложные условия
Облигации	Масштабирование группы	Раскрытие, рейтинг, дисциплина отчетности
Партнер-землевладелец	Меньше cash на входе	Конфликт долей и оценки вклада
Продажи после ввода	Меньше 214-ФЗ нагрузки	Нужен капитал на стройку до продаж

НДС: базовая логика

НДС нужно проектировать по объектам и потокам:

жилые помещения;
нежилые помещения;
машино-места;
услуги застройщика;
подрядные работы;
внутригрупповые услуги;
агентские услуги продаж.

Критично вести раздельный учет входного НДС по облагаемым и необлагаемым операциям.

Законная налоговая эффективность

Рабочие инструменты:

выделение SPV по проектам с реальной деловой целью;
раздельный учет НДС;
рыночные договоры внутри группы;
централизованные закупки с экономическим эффектом;
документированные управленческие услуги;
корректная капитализация затрат в проекте;
планирование момента признания доходов/расходов;
проверка региональных льгот.

Красные флаги

[!WARNING] Эти модели нельзя использовать как целевые без сильной правовой позиции.

цепочки компаний без функций и персонала;
продажа активов по нерыночной цене между взаимозависимыми лицами;
дробление оборотов ради спецрежима;
фиктивные услуги управляющей компании;
подрядчик группы без ресурсов, который только перепродает работы;
вывод маржи на компанию без риска и деловой цели;
займы без реального движения денег и платежеспособности.

Внутригрупповые договоры

Договор	Когда оправдан	Что доказывать
Управленческие услуги	Есть реальный центр управления	отчеты, KPI, штат, расчет цены
Техзаказчик	Есть компетенции и ответственность	СРО, специалисты, акты, графики
Генподряд	Есть строительная функция	ресурсы, субподряд, сметы, контроль
Закупки	Есть экономия масштаба	тендеры, спецификации, сопоставимость
Заем	Есть финансирование проекта	договор, проценты, платежи, источник
Агент продаж	Есть CRM/маркетинг/ипотека	лиды, сделки, отчеты, комиссия

Вывод прибыли

Последовательность:

Выполнить обязательства перед покупателями.
Погасить проектный кредит.
Закрыть подрядчиков.
Оставить резерв под гарантию/споры.
Вернуть внутригрупповые займы.
Распределить дивиденды.
Принять решение о ликвидации/спящем режиме SPV.