Сквозная RACI-матрица процессов девелоперской группы

Дата: 2026-06-03

Документ связывает процессы проекта с ответственными ролями и юридическими лицами. Он нужен, чтобы структура не была только схемой компаний: по каждому действию должно быть понятно, кто отвечает, кто утверждает, кого консультируют и кого информируют.

1. Роли RACI

Обозначение	Значение	Смысл
R	Responsible	Исполнитель, который делает работу
A	Accountable	Единственный ответственный за итоговое решение
C	Consulted	Эксперт или функция, которую обязательно спрашивают до решения
I	Informed	Получает информацию после решения или по графику

Правило: в каждой строке должен быть один A. Если ответственных за итог несколько, решение размыто и процесс нужно перепроектировать.

2. Базовые участники

Код	Участник
Owner	Собственник / инвесткомитет
HoldCo	Холдинговая компания / владельческий контур
GroupCenter	Управляющий центр группы
ProjectOffice	Проектный офис
DevCo	Застройщик объекта
Treasury	Казначейство
Finance	Финансовый директор / финансовый блок
Accounting	Бухгалтерия / учет
Legal	Юридический блок
Tax	Налоговый консультант / налоговая функция
Bank	Банк проектного финансирования
TechCustomer	Технический заказчик
Designer	Проектная организация
GenContractor	Генподрядчик
Subcontractor	Субподрядчик
Procurement	Снабжение / закупочная функция
RBU	РБУ / производственный контур
Warehouse	Склад
EquipmentCo	Техника / механизация
Sales	Продажи
Marketing	Маркетинг
HR	HR / кадровый блок
Security	Охрана
ExploitationCo	Эксплуатационная управляющая организация дома
Auditor	Аудитор / внутренний контроль

3. Владение и создание структуры

Процесс	R	A	C	I
Выбор владельческого контура	Legal	Owner	Tax, Finance	HoldCo
Создание холдинговой компании	Legal	Owner	Tax, Accounting	Finance
Создание управляющего центра группы	Legal, HR	Owner	Finance, Tax	ProjectOffice
Создание застройщика объекта	Legal	Owner	Bank, Tax, Finance	ProjectOffice
Создание дочерней сервисной компании	Legal, Finance	Owner	Tax, Auditor	GroupCenter
Решение о независимом подрядчике вместо дочерней компании	ProjectOffice	Owner	Legal, Tax, Finance, TechCustomer	Procurement
Решение о последующей интеграции подрядчика	ProjectOffice	Owner	Legal, Tax, Finance, Auditor	HR
Закрытие временной компании	Legal, Accounting	Owner	Tax, Auditor, Bank if applicable	Finance

4. Земля и предпроект

Процесс	R	A	C	I
Поиск участка	ProjectOffice	Owner	Sales, TechCustomer, Finance	Legal
Первичный land screening	Legal, TechCustomer	ProjectOffice	Sales, Finance	Owner
Финансовая оценка участка	Finance	Owner	Sales, TechCustomer, Bank	ProjectOffice
Проверка титула и обременений	Legal	Owner	External land lawyer	Finance
Проверка градостроительных параметров	TechCustomer	Owner	Designer, Legal	Finance
Решение go/no-go по участку	ProjectOffice	Owner	Legal, Finance, TechCustomer, Sales	HoldCo
Подготовка сделки с землей	Legal	Owner	Tax, Finance, Bank	DevCo
Закрытие сделки с землей	Legal, Treasury	Owner	Bank, Tax, Accounting	ProjectOffice

5. Проектирование и разрешения

Процесс	R	A	C	I
Формирование ТЗ на проектирование	TechCustomer	DevCo	Sales, Finance, Designer	Owner
Выбор проектной организации	TechCustomer, Procurement	DevCo	Legal, Finance	Owner
Заключение договора проектирования	Legal	DevCo	TechCustomer, Finance, Tax	Accounting
Контроль проектной документации	Designer	TechCustomer	DevCo, Sales	ProjectOffice
Прохождение экспертизы	Designer, TechCustomer	DevCo	Legal	Owner
Получение РНС	TechCustomer, Legal	DevCo	Designer	Bank
Авторский надзор	Designer	TechCustomer	DevCo, GenContractor	ProjectOffice
Управление изменениями проекта	TechCustomer	DevCo	Designer, Finance, GenContractor	Bank if material

6. Проектное финансирование и банк

Процесс	R	A	C	I
Подготовка банковского пакета	Finance, ProjectOffice	DevCo	Legal, TechCustomer, Sales	Owner
Подготовка финансовой модели	Finance	Owner	Sales, TechCustomer, Bank	ProjectOffice
Раскрытие структуры группы банку	Legal, Finance	DevCo	Tax, Owner	Bank
Согласование связанных сторон	Legal, Finance	DevCo	Tax, Bank	Owner
Переговоры по ставке и лимиту	Finance	Owner	Bank, Sales, TechCustomer	DevCo
Внесение собственных средств	Treasury	Owner	Finance, Bank	Accounting
Контроль ковенантов	Finance	DevCo	Bank, Sales, Treasury	Owner
Подготовка monthly bank report	Finance	DevCo	Accounting, TechCustomer, Sales	Bank, Owner
Запрос транша	Finance, Treasury	DevCo	TechCustomer, Bank	Owner

7. Стройка и генподряд

Процесс	R	A	C	I
Выбор модели генподряда	TechCustomer, Finance	Owner	Legal, Bank, Tax	DevCo
Тендер генподрядчика	Procurement, TechCustomer	DevCo	Legal, Finance	Owner
Заключение договора генподряда	Legal	DevCo	TechCustomer, Finance, Tax, Bank	Accounting
Мобилизация площадки	GenContractor	TechCustomer	Security, DevCo	ProjectOffice
Производство работ	GenContractor	TechCustomer	Subcontractor, Designer	DevCo
Приемка КС-2/КС-3	TechCustomer	DevCo	Finance, Bank tech control	Treasury
Управление change orders	TechCustomer	DevCo	Finance, Legal, Designer	Owner if material
Контроль исполнительной документации	GenContractor	TechCustomer	Designer, DevCo	Bank
Охрана труда и промышленная безопасность	GenContractor	TechCustomer	HR, Legal	DevCo

8. Снабжение, РБУ, материалы и техника

Процесс	R	A	C	I
Заявка на материал	GenContractor / Site team	TechCustomer	Procurement, Warehouse	Finance
Выбор поставщика	Procurement	DevCo or GenContractor by contract	Legal, Tax, Finance	Owner if related party
Договор поставки	Legal	Contracting entity	Procurement, Tax, Finance	Accounting
Поставка и приемка материала	Warehouse	TechCustomer	GenContractor, Procurement	Accounting
Списание материала в производство	Warehouse	TechCustomer	GenContractor, Finance	Accounting
Запуск собственного РБУ	RBU, TechCustomer	Owner	Finance, Tax, Legal, Bank	Procurement
Производство бетона	RBU	TechCustomer	Lab, GenContractor	Finance
Учет техники и ГСМ	EquipmentCo	TechCustomer	Finance, Security	Accounting
Контроль GPS/путевых листов	EquipmentCo	TechCustomer	Security, Finance	Auditor
Инвентаризация склада	Warehouse	Accounting	Finance, TechCustomer	Auditor

9. Продажи, ДДУ и эскроу

Процесс	R	A	C	I
Продуктовая матрица	Sales	Owner	Finance, TechCustomer, Marketing	DevCo
Ценообразование	Sales, Finance	Owner	Bank, Marketing	DevCo
Маркетинг и лидогенерация	Marketing	Sales	Finance, Legal	Owner
Ведение CRM	Sales	Sales Director	Finance, Legal	Owner
Согласование скидки	Sales	Finance or Owner by limit	Bank if covenant impact	DevCo
Рассрочка	Sales, Finance	DevCo	Bank, Legal	Owner
Подготовка ДДУ	Legal	DevCo	Sales, Bank	Accounting
Регистрация ДДУ	Legal / Sales ops	DevCo	Buyer bank, Rosreestr process owner	Finance
Контроль поступления на эскроу	Finance	DevCo	Bank, Sales	Owner
Расторжение ДДУ	Legal	DevCo	Finance, Bank, Sales	Accounting

10. Финансы, платежи и учет

Процесс	R	A	C	I
Бюджет проекта	Finance	Owner	TechCustomer, Sales, Bank	DevCo
Заявка на платеж	Initiator	Functional head	Finance, Legal if contract issue	Treasury
Проверка договора и первички	Accounting, Legal	Finance	Tax, Initiator	Treasury
Проверка лимита бюджета	Finance	DevCo	ProjectOffice	Owner if over limit
Согласование платежа	Finance	DevCo / Owner by limit	Treasury, Bank if controlled	Accounting
Исполнение платежа	Treasury	Finance	Bank	Accounting
Закрытие месяца	Accounting	Finance	Tax, ProjectOffice	Owner
Управленческий отчет	Finance	Owner	Sales, TechCustomer, Accounting	Bank if required
Налоговая позиция по спорной операции	Tax	Finance	Legal, Accounting	Owner
Аудит доказательной базы	Auditor	Owner	Finance, Legal, Accounting	ProjectOffice

11. HR, доступы и инструкции

Процесс	R	A	C	I
Штатное расписание группы	HR	Owner	Finance, Legal	GroupCenter
Штатное расписание юрлица	HR, Legal	Director of entity	Finance, Accounting	Owner
Найм ключевой роли	HR	Functional head	Owner for key roles	Finance
Должностная инструкция	HR	Functional head	Legal	Employee
KPI и премирование	HR, Finance	Owner	Legal, Functional head	Accounting
Оформление доступа к архиву/CRM/банку	ProjectOffice / IT	Functional head	Security, Legal	HR
Offboarding	HR	Functional head	Security, IT, Accounting	Legal
Охрана труда	HR / HSE	TechCustomer or GenContractor	Legal	DevCo
Проверка ГПХ/аутсорса на трудовые риски	Legal, HR	Functional head	Tax, Accounting	Owner if high risk

12. Документы, архив и доказательная база

Процесс	R	A	C	I
Создание структуры архива	ProjectOffice	Owner	Legal, Finance, Accounting	All functions
Назначение владельца документа	ProjectOffice	Functional head	Legal	Auditor
Регистрация договора	Legal	Functional head	Accounting, Finance	ProjectOffice
Регистрация платежа	Treasury	Finance	Accounting	ProjectOffice
Регистрация материала	Warehouse	TechCustomer	Accounting, Finance	Auditor
Выдача snapshot эксперту	ProjectOffice	Owner	Legal, Security	Relevant expert
Контроль версий презентации	ProjectOffice	Owner	Legal, Tax, Finance	Claude/Codex cowork
Закрытие экспертного замечания	Owner of issue	ProjectOffice	Expert, Legal/Finance/Tax by topic	Owner

13. Эксплуатация после ввода

Процесс	R	A	C	I
Подготовка к РВЭ	TechCustomer	DevCo	Designer, GenContractor, Legal	Bank
Получение РВЭ	TechCustomer, Legal	DevCo	GenContractor	Owner
Передача объекта эксплуатационной УК	DevCo, TechCustomer	DevCo	ExploitationCo, Legal	Residents when applicable
Договоры с РСО	ExploitationCo	ExploitationCo	Legal, DevCo	Residents
Гарантийные обращения	ExploitationCo	DevCo during warranty	GenContractor, Legal	Owner
Устранение гарантийных дефектов	GenContractor	DevCo	TechCustomer, ExploitationCo	Residents if affected
Закрытие строительного контура	DevCo, Accounting	Owner	Tax, Bank, Legal	HoldCo
Решение о ликвидации/консервации DevCo	Legal, Accounting	Owner	Tax, Bank, Auditor	Finance

14. Контрольные правила

1. Банк, налоговая функция, юристы, аудитор и технадзор банка не должны быть показаны как обычные подчиненные управляющего центра группы.
2. Застройщик объекта отвечает перед банком, покупателями и государственными органами; сервисные компании работают с ним по договорам.
3. Управляющий центр группы координирует, но не должен подменять юридические органы всех компаний.
4. Эксплуатационная управляющая организация дома не равна управляющему центру группы.
5. Любая связанная сторона должна быть раскрыта и иметь рыночное обоснование.
6. Любой платеж должен иметь договор, бюджет, первичный документ, подтверждение факта и архивный ID.
7. Любой материал должен иметь заявку, договор/заказ, приемку, складской учет, списание и связь с КС/работами.
8. Любое экспертное замечание должно иметь owner, срок, статус и итоговое решение.

15. Как использовать матрицу

1. При создании новой компании выбрать процессы, в которых она участвует.
2. Проверить, есть ли у нее R или A. Если нет, компания не нужна.
3. Проверить, нет ли конфликта: один участник сам делает, сам принимает, сам платит и сам контролирует.
4. Перенести ключевые строки в должностные инструкции и регламенты.
5. Использовать матрицу как основу для презентационной схемы подчинения.
6. После замечаний смежников обновить строки, где эксперт указал неправильное подчинение или отсутствующего участника.