Финансовая модель v0.2

Дата: 2026-06-01

Файл модели: models/dev_corp_financial_model_v0_2.xlsx.

Это не финальная инвестиционная модель, а рабочий каркас для быстрой проверки архитектуры девелоперской группы: сколько денег нужно проекту, как распределяются продажи, строительство, проектное финансирование, проценты, налоговый прокси-слой и waterfall распределения денег.

Назначение

Модель нужна для четырех задач:

1. Проверить, выдерживает ли проект базовую экономику при выбранной площади, цене, сроках продаж, стоимости земли, стоимости строительства и ставке проектного долга.
2. Увидеть пиковую потребность в долге и момент, когда проект начинает генерировать свободный денежный поток.
3. Отделить бизнес-логику от налоговой иллюзии: если прибыль появляется только за счет спорных внутригрупповых операций, модель должна подсветить, что решение требует отдельного налогового memo.
4. Дать банку, юристам, налоговикам и аудиторам общий числовой язык для обсуждения структуры.

Состав книги

Cover

Титульный лист: назначение, единицы измерения, статус, ограничения. Здесь зафиксировано, что модель не является юридической, налоговой, банковской или инвестиционной консультацией.

Assumptions

Главный лист ввода. В нем три сценария:

• Base — базовая экономика.
• Downside — ухудшение продаж, цены, сроков, стоимости строительства и долговой ставки.
• Upside — улучшенная экономика.

Синие ячейки на желтом фоне являются ручным вводом. Важные драйверы:

• продаваемая жилая площадь;
• средняя цена жилья за кв. м;
• выручка от нежилых помещений, парковок, кладовых и прочих объектов;
• месяц старта продаж;
• длительность продаж;
• стоимость земли;
• стоимость строительства на кв. м GBA;
• soft costs;
• маркетинг и продажи;
• management fee;
• резерв;
• ставка проектного долга;
• LTC-лимит;
• ставка налога на прибыль;
• ставка дисконтирования;
• memo-флаги по НДС.

Scenarios

Переключатель сценария. Изменение B3 перестраивает модель на Base, Downside или Upside.

Monthly_Model

Помесячный cash flow на 36 месяцев. Содержит:

• выручку по жилью;
• выручку по нежилым объектам;
• стоимость земли;
• строительство;
• soft costs;
• маркетинг и продажи;
• management fee;
• резерв;
• EBITDA/EBIT proxy до процентов и налогов;
• drawdown проектного долга;
• погашение долга;
• остаток долга;
• проценты;
• taxable profit proxy;
• налог на прибыль proxy;
• free cash flow до waterfall;
• memo-слой НДС по нежилой выручке и входному НДС строительства.

Важно: НДС-блок является только сигнальным слоем. Он не заменяет раздельный учет НДС, не учитывает весь массив льгот, исключений, восстановления, пропорций, счетов-фактур, особенностей жилых/нежилых объектов и фактической позиции застройщика.

Summary

Краткое резюме для инвестора:

• сценарий;
• общая выручка;
• проектные затраты без процентов и налога;
• проценты;
• налоговый proxy;
• чистый денежный поток;
• peak debt;
• маржа;
• NPV;
• VAT payable memo proxy.

Waterfall

Шаблон распределения денег после проекта:

1. Погашение проектного долга.
2. Налоги и резервы.
3. Возврат капитала инвестора.
4. Preferred return, если есть.
5. Sponsor promote / дивиденды / остаточное распределение.

В реальном проекте waterfall должен быть синхронизирован с:

• кредитным договором;
• корпоративным договором;
• договором займа/инвестирования;
• ограничениями по выплатам;
• налоговой позицией;
• резервами под претензии, гарантию и дефекты.

Checks

Контрольные проверки:

• выбран корректный сценарий;
• долг закрыт к 36 месяцу;
• выручка положительная;
• cash flow не пустой;
• НДС memo не уходит в странную отрицательную зону.

Если модель показывает ERROR, нельзя использовать выводы до исправления. Если REVIEW, модель технически работает, но требует экспертной проверки.

Sources_Audit

Список данных, которые надо собрать для превращения шаблона в проектную модель:

• земельный DD;
• банковский term sheet;
• налоговое memo;
• строительный tender/BOQ;
• рыночное исследование продаж;
• пакет по продажам и ДДУ.

Как использовать

1. Открыть models/dev_corp_financial_model_v0_2.xlsx.
2. На листе Assumptions заполнить Base/Downside/Upside реальными вводными.
3. На листе Scenarios выбрать сценарий.
4. Проверить лист Checks.
5. Сравнить Summary с целями инвестора: маржа, peak debt, NPV, потребность в equity.
6. Если экономика не проходит, менять не налоги, а бизнес-драйверы: землю, цену, продукт, очередность, плотность, стоимость строительства, структуру финансирования, сроки продаж.
7. Только после рабочей экономики обсуждать налоговое структурирование.

Что модель пока упрощает

• не моделирует эскроу-счета по банковским формулам;
• не моделирует детальный график раскрытия эскроу;
• не делит жилье, апартаменты, коммерцию, парковки и кладовые на отдельные продуктовые линии;
• не делает полноценный НДС-регистр;
• не учитывает график проектирования, экспертизы, РНС, ввод, гарантийные удержания;
• не моделирует очереди строительства;
• не считает IRR по реальным equity injections;
• не учитывает инфляционную индексацию затрат и цены;
• не учитывает субсидированные ипотеки, рассрочки и B2B-пакеты;
• не моделирует банкротный, градостроительный и судебный риск.

Следующая версия модели

Версия v0.3 должна добавить:

• отдельный лист Product_Mix для квартир, коммерции, парковок, кладовых;
• график эскроу и проектного финансирования по логике банка;
• график equity injections;
• IRR/MOIC инвестора;
• отдельный НДС-регистр;
• очереди строительства;
• sensitivity table по цене, себестоимости, срокам и ставке долга;
• covenant checks банка;
• separate SPV-level и Group-level cash flow.

Правило безопасности

Модель не должна использоваться для обоснования искусственных налоговых схем. Любая экономия на налогах допустима только если:

• у операции есть деловая цель;
• компания реально выполняет функцию;
• цена рыночная;
• документы подтверждают работы и ответственность;
• платежи соответствуют фактическому движению ценности;
• позиция заранее проверена юристом, налоговым консультантом и аудитором.