One-page карточки найма: операционный слой

Дата: 2026-06-03

Документ переводит должностные инструкции из docs/85_extended_role_instructions_operational_layer.md в короткий формат для собственника, HR и руководителей функций.

Карточка отвечает на пять вопросов:

1. Когда нанимать роль?
2. Что человек должен закрыть в первые 30/60/90 дней?
3. Как понять, что кандидат подходит?
4. Какие доступы и документы ему нужны?
5. Какой риск возникает, если роли нет?

1. Формат карточки

Поле	Смысл
Роль	Название должности
Контур	Где работает: застройщик, техзаказчик, ГП, РБУ, продажи, эксплуатация
Когда нанимать	Фаза проекта или условие появления
Первые 30 дней	Минимальный результат адаптации
Первые 60 дней	Рабочий результат
Первые 90 дней	Самостоятельное ведение функции
Проверить на собеседовании	Что спросить и какие доказательства опыта запросить
Красный флаг кандидата	Что должно насторожить
Доступы	Какие системы/реестры/архивы нужны
Документы	Какие документы ведёт
KPI	Как оценивать работу
Риск отсутствия роли	Что сломается, если роли нет

2. Критичные роли первых 0-90 дней

Роль	Когда нанимать	Первые 30 дней	Проверить на собеседовании	Риск отсутствия
Директор застройщика объекта	До подачи в банк и подписания ключевых договоров	Принял контур объекта, список договоров, банк, ДДУ, ответственность	Опыт работы с застройщиком, ДДУ, банком, госорганами, претензиями	Объект управляется “всеми понемногу”, решения размыты
Финансовый менеджер объекта	До запуска банковского пакета и платежей	Собрал бюджет, платежный календарь, карту ковенантов	Умение вести бюджет объекта, эскроу, платежи, банк	Платежи не связаны с бюджетом и банком
Юрист объекта	До земли/банка/ДДУ/генподряда	Собрал договорную карту и список правовых рисков	ДДУ, земля, подряд, банк, претензии	Подписываются договоры без защитных условий
Руководитель проектного офиса	С момента появления нескольких потоков: земля, банк, проектирование, презентация	Запустил реестр решений, рисков и экспертных замечаний	Опыт ведения проектного офиса, статусов, комитетов	Решения теряются, замечания смежников не закрываются
Директор техзаказчика	До выбора проектировщика/генподрядчика	Сформировал техконтур, график, документы, риски	Проектирование, экспертиза, стройконтроль, РВЭ	Стройка и проектирование управляются без технического владельца
Руководитель проектирования	До ТЗ проектировщику	Сформировал ТЗ и график проектирования	Опыт экспертизы, ГАП/ГИП, инженерные разделы	Проект не проходит экспертизу или не строится в бюджете
Сметчик / cost manager	До тендеров и финансовой модели стройки	Проверил смету, выделил рискованные статьи	Проверка КС, смет, change orders, forecast to complete	Бюджет становится мнением подрядчика
Руководитель закупок	До регулярных поставок и подрядов	Запустил правила заявок, КП, поставщиков, договоров	Тендеры, закупка материалов, НДС, поставщики	Закупки идут без конкуренции и документов

3. Роли стройплощадки

Роль	Когда нанимать	Первые 30 дней	Проверить на собеседовании	Риск отсутствия
Директор генподрядчика	До мобилизации стройки	Назначил команду, график, ПТО, ОТ, субподрядчиков	Опыт МКД, управление ГП, КС, исполнительная документация	Генподряд не управляет стройкой как системой
Руководитель проекта ГП	До выхода на площадку	Запустил недельное планирование и координацию участков	Практика стройки, графики, субподрядчики, материалы	Нет ежедневного управления производством
Начальник участка / прораб	До начала работ на участке	Организовал сменные задания, заявки, фотофиксацию	Фактический опыт работ, чтение проекта, ОТ	Работы есть, доказательств и контроля нет
Инженер ПТО	До первых КС и исполнительной документации	Настроил КС, акты, исполнительную, связь с материалами	КС-2/КС-3, исполнительная, объемы	Оплата работ не подтверждается документами
Специалист по охране труда	До мобилизации площадки	Запустил инструктажи, допуски, журналы, контроль	ОТ на стройке, подрядчики, расследования	Травматизм, остановки, штрафы, уголовные риски

4. Роли снабжения, склада, техники и РБУ

Роль	Когда нанимать	Первые 30 дней	Проверить на собеседовании	Риск отсутствия
Кладовщик	До регулярных поставок	Настроил приемку, остатки, выдачу, инвентаризацию	Склад стройки, М-формы, УПД, списание	Материалы пропадают или не связаны с работами
Руководитель парка техники / механик	До регулярной техники или аренды	Настроил путевые листы, GPS, ГСМ, ремонты	Механизация стройки, нормы ГСМ, аренда	Оплачиваются неподтвержденные часы и топливо
Директор РБУ	До решения о собственном РБУ	Собрал производственную карту, сырье, персонал, лабораторию	Производство бетона, себестоимость, качество	РБУ становится налоговым/операционным риском
Технолог / лаборант РБУ	До выпуска бетона	Настроил рецептуры, пробы, протоколы	Бетон, лаборатория, входной контроль сырья	Качество бетона не доказано
Логист / диспетчер	До регулярных поставок и миксеров	Настроил график доставки, рейсы, GPS, ТТН	Логистика стройки, маршруты, документы	Простои, неподтвержденные рейсы, срыв бетонных работ

5. Роли охраны и контроля доступа

Роль	Когда нанимать	Первые 30 дней	Проверить на собеседовании	Риск отсутствия
Начальник охраны объекта	До завоза ТМЦ и техники	Настроил КПП, журналы, вывоз/ввоз, инциденты	Охрана стройки, ТМЦ, пропуска, ЧОП	Неконтролируемый доступ и вывоз материалов
Оператор видеонаблюдения / СКУД	При развитой площадке или проблемах с ТМЦ	Настроил архив видео, доступы, события	СКУД, CCTV, журналы событий	Нет доказательств по инцидентам
Ответственный за ТМЦ на КПП	При значительном обороте материалов	Связал вывоз/ввоз с документами склада	Документы ТМЦ, склад, охрана	Материальный учет и охрана живут отдельно

6. Роли продаж и клиентского контура

Роль	Когда нанимать	Первые 30 дней	Проверить на собеседовании	Риск отсутствия
Коммерческий директор	До старта продаж или подготовки продукта	Утвердил продукт, цену, план продаж, CRM-правила	Продажи МКД, ипотека, рассрочки, эскроу	Продажи не связаны с банком и финмоделью
Руководитель продаж	До открытия офиса продаж	Запустил CRM, скрипты, воронку, контроль менеджеров	Управление отделом продаж, CRM, ДДУ	Потеря лидов и неподтвержденные скидки
Ипотечный специалист	До массовых сделок с ипотекой	Настроил банки-партнеры и статусы заявок	Ипотечные сделки, банки, покупатели	Брони не доходят до ДДУ/эскроу
Юрист ДДУ	До первых ДДУ	Настроил шаблоны, регистрацию, расторжения	214-ФЗ, ДДУ, Росреестр, претензии	Ошибки в договорах с покупателями
CRM-администратор	При росте лидов и менеджеров	Настроил статусы, поля, отчеты, права	CRM, аналитика, дисциплина данных	Собственник не видит реальную воронку

7. Ввод, гарантия и эксплуатация

Роль	Когда нанимать	Первые 30 дней	Проверить на собеседовании	Риск отсутствия
Руководитель ввода	За 6-9 месяцев до РВЭ	Составил карту РВЭ, кадастра, передач, дефектов	РВЭ, ввод МКД, комиссии, документы	Ввод становится авралом без владельца
Менеджер передачи ключей	За 2-3 месяца до передач	Настроил график, уведомления, акты, замечания	Клиентский сервис, акты, дефекты	Конфликты с покупателями на передаче
Руководитель гарантийной службы	До массовых передач	Настроил прием обращений, осмотры, исполнителей	Гарантийные дефекты, подрядчики, жители	Дефекты не классифицируются и растут в конфликт
Инженер гарантийной службы	До первых обращений	Настроил осмотр, дефектные ведомости, фотофиксацию	Стройка/эксплуатация, дефекты, акты	Нет технического доказательства по обращению
Директор эксплуатационной УК	До передачи дома	Принял контур эксплуатации, РСО, диспетчерскую, подрядчиков	ЖКХ, жители, РСО, сервисные договоры	Застройщик вынужденно заменяет эксплуатацию
Главный инженер УК	До приема инженерных систем	Настроил регламенты, журналы, подрядчиков, аварийку	Инженерия МКД, эксплуатация, аварии	Инженерные системы приняты формально

8. Что проверять на собеседовании

Управленческие роли

• просить пример сложного решения: бюджет, банк, конфликт функций;
• проверять, как кандидат документирует решения;
• спрашивать, какие реестры и отчеты он вел лично;
• просить объяснить, где граница полномочий роли;
• проверять, умеет ли кандидат эскалировать риск без скрывания проблемы.

Строительные роли

• просить объяснить путь: работа -> материал -> акт -> КС -> оплата;
• проверять знание исполнительной документации;
• спрашивать про реальные дефекты и как их закрывали;
• просить примеры взаимодействия с технадзором и банком;
• проверять отношение к охране труда.

Финансовые и учетные роли

• просить пример платежного календаря;
• проверять понимание договора, акта, бюджета и банка;
• спрашивать, когда платеж надо остановить;
• проверять работу с НДС и первичкой только в пределах компетенции;
• требовать аккуратность в реестрах.

Продажи

• просить показать, какие CRM-статусы кандидат считает обязательными;
• проверять понимание эскроу;
• спрашивать про скидки, рассрочки и ипотеку;
• смотреть, умеет ли кандидат связывать продажи с финансовой моделью;
• проверять опыт работы с ДДУ.

Эксплуатация и гарантия

• просить пример спорного гарантийного дефекта;
• проверять разграничение: гарантия, эксплуатация, вина жителя, вина подрядчика;
• спрашивать про РСО и аварийные заявки;
• проверять опыт клиентской коммуникации;
• смотреть, умеет ли кандидат фиксировать доказательства.

9. Красные флаги кандидата

• "все решается устно";
• "документы потом доделаем";
• "банк не должен видеть подрядчиков";
• "связанные компании лучше не раскрывать";
• "КС можно закрыть авансом";
• "склад можно вести примерно";
• "GPS и путевые листы не нужны";
• "гарантию пусть решает УК";
• "CRM менеджеры заполнят когда-нибудь";
• "охрану можно поставить без связи со складом".

10. Матрица доступов при найме

Роль	Архив	Финансы	Банк	CRM	Склад	РБУ	Охрана	HR
Директор застройщика	Полный по объекту	Просмотр/approval	Просмотр	Просмотр	Просмотр	Просмотр	Просмотр	Нет
Финансовый менеджер	Финансы/банк	Полный по объекту	Рабочий	Просмотр	Просмотр	Нет	Нет	Нет
Юрист объекта	Договоры/претензии	Просмотр	Документы	ДДУ	Нет	Нет	Нет	Нет
Проектный офис	Индекс/статусы	Просмотр	Нет	Просмотр	Просмотр	Просмотр	Просмотр	Ограниченно
Техзаказчик	Техдокументы	Просмотр бюджета	Техотчеты	Нет	Рабочий	Рабочий	Просмотр	Нет
Генподрядчик	Только договорный контур	Нет	Нет	Нет	По договору	По заявкам	По площадке	Нет
Склад	Материалы	Нет	Нет	Нет	Рабочий	Нет	Связь с КПП	Нет
Охрана	Инциденты/доступ	Нет	Нет	Нет	Движение ТМЦ	Нет	Рабочий	Нет
Продажи	ДДУ/CRM	Цены/скидки	Эскроу-статус	Рабочий	Нет	Нет	Нет	Нет
Гарантийная служба	Гарантия/акты	Затраты гарантии	Нет	Клиентские обращения	Нет	Нет	Нет	Нет
Эксплуатационная УК	Эксплуатационный архив	Нет	Нет	Обращения жителей	Нет	Нет	Доступ дома	Ограниченно

11. Приоритет найма по фазам

Фаза	Обязательные роли	Можно внешне
0-30 дней	Руководитель проектного офиса, финансовый менеджер, юрист, техзаказчик/технический owner	налоговый консультант, земельный юрист, банк/debt adviser
31-60 дней	Директор застройщика, руководитель проектирования, сметчик, руководитель закупок	проектная организация, градостроительный консультант
61-90 дней	Руководитель проекта ГП, ПТО, коммерческий директор, CRM/продажи owner	генподрядчик, маркетинг, ипотечный консультант
91-180 дней	Прорабы, кладовщик, техника/ГСМ owner, охрана, специалист по банку	ЧОП, лаборатория, субподрядчики
До ввода	Руководитель ввода, менеджеры передачи, гарантийная служба, эксплуатационная УК	сервисные подрядчики, РСО-консультант

12. Следующий шаг

1. Карточки перенесены в HR workbook v0.4: models/dev_corp_hr_staffing_templates_v0_4.xlsx.
2. Добавлены листы Hiring_Cards, Interview_Checks, Access_By_Role.
3. Следующий слой — добавить статусы найма и приоритеты 0-30 / 31-60 / 61-90 / 91-180 дней.
4. Связать карточки с Role_Onboarding.
5. После замечаний смежников обновить приоритеты и требования к ролям.