Карта полного информационного источника
Дата: 2026-06-01
Этот документ задает структуру будущей энциклопедии девелоперской корпорации. Цель — покрыть все вопросы: компании, подчиненность, сделки, финансы, налоги, банк, строительство, продажи, эксплуатацию, риски, документы и закрытие.
1. Принцип организации базы
Информационный источник должен отвечать на пять вопросов по любой теме:
- Что это такое?
- Зачем это нужно?
- Кто отвечает?
- Какие документы/деньги/риски связаны?
- Как проверить, что сделано правильно?
2. Главные разделы энциклопедии
A. Владение и корпоративная структура
Нужно раскрыть:
- бенефициары;
- холдинг;
- корпоративный договор;
- reserved matters;
- дочерние общества;
- SPV;
- JV;
- опцион;
- выход инвестора;
- дивиденды;
- ликвидация/реорганизация.
Уже есть:
01_corporate_architecture.md;07_company_cards.md;24_group_structure_atlas.md;25_subsidiary_function_catalog.md.
Что добавить:
- шаблон корпоративного договора;
- матрица reserved matters;
- регламент создания/закрытия юрлица;
- реестр дочерних обществ.
B. Земля и pre-development
Нужно раскрыть:
- поиск участка;
- ГПЗУ;
- ПЗЗ;
- ВРИ;
- сети;
- title;
- опционы;
- JV с землевладельцем;
- land residual method;
- земельный DD;
- сделка покупки/аренды.
Уже есть:
15_due_diligence_checklists.md;18_term_sheet_templates.md;26_end_to_end_process_map.md.
Что добавить:
- отдельный land acquisition playbook;
- land DD data room index;
- шаблон go/no-go memo.
C. Финансы и капитал
Нужно раскрыть:
- собственные средства;
- займы;
- equity;
- проектное финансирование;
- эскроу;
- снижение ставки;
- ковенанты;
- waterfall;
- IRR/MOIC;
- резервы;
- downside plan.
Уже есть:
03_finance_tax_flows.md;08_financing_scenarios.md;17_financial_model_guide.md;22_financial_model_v03_update.md;23_financing_strategy_manual.md;models/dev_corp_financial_model_v0_3.xlsx.
Что добавить:
- bank package checklist;
- инвесторский memo;
- модель v0.4 под конкретный объект;
- covenant reporting template.
D. Налоги и НДС
Нужно раскрыть:
- НДС жилье/нежилое;
- услуги застройщика;
- генподряд;
- техзаказчик;
- продажи;
- management fee;
- займы;
- прибыль;
- раздельный учет;
- дробление;
- контролируемые сделки;
- должная осмотрительность.
Уже есть:
09_tax_vat_matrix.md;20_intragroup_transactions_policy.md;21_tax_risk_memo.md;references/official_sources.md.
Что добавить:
- tax adviser package;
- НДС-регистр как шаблон;
- red/yellow/green decision tree;
- checklist первички.
E. Банк и 214-ФЗ
Нужно раскрыть:
- проектное финансирование;
- эскроу;
- проектная декларация;
- ЕИСЖС;
- банковские ковенанты;
- permitted costs;
- related-party approval;
- отчеты банку;
- default;
- раскрытие эскроу.
Уже есть:
08_financing_scenarios.md;18_term_sheet_templates.md;23_financing_strategy_manual.md.
Что добавить:
- bank data room index;
- bank term sheet comparison matrix;
- monthly bank reporting pack.
F. Проектирование, разрешения, строительство
Нужно раскрыть:
- техзаказчик;
- проектировщик;
- экспертиза;
- РНС;
- генподряд;
- субподряд;
- закупки;
- change orders;
- КС-2/КС-3;
- стройконтроль;
- ввод.
Уже есть:
10_contract_register.md;18_term_sheet_templates.md;19_org_structure_phases.md;26_end_to_end_process_map.md.
Что добавить:
- construction governance manual;
- change order policy;
- tender package checklist;
- technical customer manual.
G. Продажи и маркетинг
Нужно раскрыть:
- продукт;
- pricing;
- скидки;
- CRM;
- брокеры;
- ипотека;
- рассрочки;
- ДДУ;
- реклама;
- escrow coverage;
- коммерция/паркинг/кладовые.
Уже есть:
04_sales_models.md;18_term_sheet_templates.md;23_financing_strategy_manual.md.
Что добавить:
- sales governance manual;
- price list approval policy;
- CRM reporting template;
- ипотечные/рассрочные сценарии.
H. Эксплуатация, гарантия, клиентский хвост
Нужно раскрыть:
- передача ключей;
- дефекты;
- гарантия;
- УК;
- коммерческие площади;
- клиентский сервис;
- репутация;
- претензии.
Уже есть:
12_closure_playbook.md;25_subsidiary_function_catalog.md;26_end_to_end_process_map.md.
Что добавить:
- handover playbook;
- warranty reserve model;
- customer care manual.
I. Управление и контроль
Нужно раскрыть:
- инвесткомитет;
- бюджетный комитет;
- технический комитет;
- коммерческий комитет;
- налогово-правовой комитет;
- RACI;
- лимиты;
- approval matrix;
- внутренний контроль.
Уже есть:
11_governance_raci.md;20_intragroup_transactions_policy.md;24_group_structure_atlas.md.
Что добавить:
- полный governance handbook;
- decision log template;
- approval forms.
J. Закрытие и архив
Нужно раскрыть:
- закрытие SPV;
- налоги;
- банк;
- гарантии;
- документы;
- архив;
- ликвидация;
- реорганизация;
- продажа долей.
Уже есть:
12_closure_playbook.md;26_end_to_end_process_map.md.
Что добавить:
- closure checklist by entity;
- archive index;
- post-project audit memo.
3. Формат каждого будущего документа
Каждый новый документ должен иметь единый формат:
1. Назначение
2. Когда применяется
3. Кто отвечает
4. Какие юрлица участвуют
5. Какие договоры нужны
6. Какие деньги движутся
7. Какие налоги/НДС
8. Какие документы подтверждают исполнение
9. Какие риски
10. Какой approval нужен
11. Что проверяет банк
12. Что проверяет налоговый консультант
13. Что проверяет юрист
14. Как закрывается этап/узел
15. Чеклист готовности
4. Приоритет следующих документов
28_legal_entity_lifecycle_policy.md— создание, ведение и закрытие юрлиц.29_bank_package_checklist.md— пакет для банка.30_tax_adviser_package.md— пакет для налогового консультанта.31_land_acquisition_playbook.md— земля и DD.32_construction_governance_manual.md— стройка, генподряд, change orders.33_sales_governance_manual.md— продажи, цены, CRM, рассрочки.34_document_management_archive.md— архив, data room, реестры.
5. Вывод
Проект должен развиваться как корпоративная операционная wiki. Финальная ценность будет не в одном красивом документе, а в системе связанных справочников, где любой вопрос можно разложить до: функция -> компания -> договор -> деньги -> налог -> банк -> риск -> документ -> контроль -> закрытие.