Главная / Земля, стройка и производство
Клиентский портал →
Земля, стройка и производствоdocs/111_subcontractor_governance_manual.md

Регламент управления субподрядными организациями

Версия: 0.1. Дата: 2026-06-09.

1. Цель

Регламент задает единый путь субподрядчика:

пакет работ -> предквалификация -> тендер -> договор -> мобилизация ->
выполнение -> приемка -> оплата -> гарантия -> закрытие

Цель — не допустить, чтобы генеральный подрядчик передавал критичные работы неподтвержденным компаниям, а застройщик узнавал о реальном исполнителе только при дефекте, просрочке или банковской проверке.

2. Роли

Участник Ответственность
Застройщик объекта утверждает бюджет, критичные пакеты и существенные отклонения
Технический заказчик формирует требования, контролирует качество, объемы и документы
Генеральный подрядчик выбирает и координирует субподрядчиков, отвечает за общий результат
Субподрядная организация выполняет пакет собственными ресурсами и несет договорную ответственность
Проектная организация разъясняет проектные решения и участвует в изменениях
Строительный контроль проверяет соответствие работ и материалов
ПТО связывает объемы, исполнительную документацию и приемку
Снабжение проверяет поставщиков, цены, сертификаты и поставки
Охрана труда допускает людей и процессы к безопасному выполнению
Юрист проверяет договор, полномочия, ответственность и обеспечение
Финансы/казначейство бюджет, аванс, удержания, платежный календарь
Банк/технический мониторинг согласование и подтверждение в случаях, предусмотренных кредитной документацией

3. Модели договора

3.1 Субподряд генерального подрядчика

Базовая модель:

Застройщик -> договор генподряда -> Генподрядчик -> субподряд -> Исполнитель

Генподрядчик отвечает перед застройщиком за общий результат, координацию, график и документы. Технический заказчик сохраняет право контроля, но не принимает на себя обязательства генподрядчика перед субподрядчиком.

3.2 Прямой пакет застройщика

Применяется осознанно для:

  • лифтов;
  • отдельных фасадных систем;
  • ключевого инженерного оборудования;
  • технологического присоединения;
  • специализированных систем;
  • длинноцикловых поставок;
  • работ, выделенных банком или инвестиционным решением.

До подписания прямого договора оформляется матрица границ:

  • кто передает фронт работ;
  • кто координирует график;
  • кто предоставляет временные ресурсы;
  • кто отвечает за хранение;
  • кто включает результат в исполнительную документацию;
  • кто отвечает за повреждение смежных работ;
  • кто несет общий риск ввода.

3.3 Поставка с монтажом

Отдельно проверяются:

  • переход права собственности;
  • риск случайной гибели;
  • хранение;
  • гарантия изготовителя и монтажа;
  • НДС и первичные документы;
  • аванс на производство;
  • обеспечение возврата аванса;
  • срок изготовления;
  • замена спецификации.

4. Формирование пакета работ

До тендера владелец пакета готовит:

  1. границы работ;
  2. объемы;
  3. проектную документацию;
  4. требования к материалам;
  5. календарный график;
  6. производительность;
  7. требования к ППР;
  8. требования к персоналу и технике;
  9. исполнительную документацию;
  10. приемку и испытания;
  11. гарантию;
  12. коммерческую форму;
  13. правила изменения объема;
  14. перечень работ и ресурсов заказчика;
  15. стоп-факторы.

Тендер без определенных границ создает ложную конкуренцию: участники считают разные объемы и риски.

5. Предквалификация

Обязательные блоки:

Блок Что проверяется
Корпоративный регистрация, директор, собственники, полномочия
Финансовый выручка, прибыль, оборотный капитал, долги, исполнительные производства
Налоговый задолженность, НДС, отчетность, массовые признаки, связанные стороны
Технический аналогичные объекты, объемы, ИТР, рабочие, техника, технология
Допуски СРО, НРС, лицензии, обучение, аттестации
Безопасность охрана труда, травматизм, расследования, СИЗ
Качество система контроля, лаборатория, рекламации
Договорный готовность принять ответственность, гарантию, удержание и аудит
Банк отсутствие запрета и получение согласия, если оно требуется

Форма: templates/29_subcontractor_prequalification_card.md.

6. Тендер и выбор

Минимум два сопоставимых предложения, а для значимого пакета — три, если рынок позволяет.

Сравнивается полная стоимость:

цена + мобилизация + временные ресурсы + материалы заказчика +
авансирование + финансирование + простои + контроль + риск переделки +
гарантийный резерв + демобилизация

Решение не принимается только по минимальной цене.

Оценка:

Критерий Примерный вес
Техническая способность 25%
Команда и ресурсы 15%
Цена и прозрачность расчета 20%
График и производительность 15%
Финансовая устойчивость 10%
Качество и гарантия 10%
Безопасность и документы 5%

Веса адаптируются под пакет.

7. Договорные условия

В договоре должны быть:

  • точный пакет работ;
  • проектная документация и приоритет документов;
  • твердая цена либо прозрачный механизм измерения;
  • календарный график;
  • производительность;
  • аванс и обеспечение;
  • условия мобилизации;
  • материалы сторон;
  • порядок входного контроля;
  • порядок освидетельствования скрытых работ;
  • исполнительная документация;
  • приемка;
  • удержание;
  • гарантия;
  • ответственность за срок и качество;
  • охрана труда;
  • ответственность за персонал;
  • правила субсубподряда;
  • аудит;
  • изменение объема;
  • приостановка;
  • замена слабого персонала;
  • расторжение;
  • передача незавершенного результата;
  • сохранность документации и имущества.

8. Ворота мобилизации

Выход на площадку запрещен до статуса MOBILIZATION GO.

Проверяются:

  1. подписанный договор;
  2. страхование и обеспечение;
  3. утвержденный ППР;
  4. график;
  5. назначенные ответственные;
  6. список персонала;
  7. документы по охране труда;
  8. допуски и удостоверения;
  9. техника и осмотры;
  10. временные ресурсы;
  11. складирование;
  12. образцы и материалы;
  13. согласованная форма исполнительной документации;
  14. банковское согласие, если требуется;
  15. отсутствие финансового HOLD.

Форма: templates/30_subcontractor_mobilization_gate.md.

9. Управление выполнением

Ежедневно

  • численность;
  • выполненный объем;
  • фронт работ;
  • техника;
  • поставки;
  • безопасность;
  • дефекты;
  • препятствия;
  • фотофиксация.

Еженедельно

  • план/факт;
  • прогноз завершения;
  • производительность;
  • исполнительная документация;
  • материалы;
  • запросы информации;
  • изменения;
  • коммерческие вопросы;
  • риски;
  • корректирующие действия.

Форма: templates/31_subcontractor_weekly_report.md.

10. Приемка и оплата

Платежный маршрут:

подтвержденный объем ->
качество ->
исполнительная документация ->
акт/КС/УПД ->
проверка договора ->
налоговая проверка ->
удержания/аванс ->
казначейство ->
банк при необходимости ->
оплата

Оплата блокируется при:

  • неподтвержденном объеме;
  • критичном дефекте;
  • отсутствии исполнительной документации;
  • работе без согласованного изменения;
  • просроченном авансе, который не закрыт объемом;
  • отсутствии обязательного обеспечения;
  • несоответствии реквизитов;
  • налоговом HOLD;
  • банковском запрете;
  • непредоставлении документов по персоналу и безопасности.

11. Изменения

Нельзя сначала выполнить дополнительную работу, а затем оформлять цену.

Порядок:

  1. выявление изменения;
  2. техническое обоснование;
  3. проверка исходной границы договора;
  4. расчет объема;
  5. оценка цены;
  6. влияние на график;
  7. проверка бюджета;
  8. согласование банка, если требуется;
  9. письменный change order;
  10. выполнение;
  11. отдельная приемка.

Аварийное поручение допускается только по заранее утвержденной процедуре с лимитом и последующим документированием.

12. Субсубподряд

Субподрядчик не вправе передавать критичный объем неизвестной компании без раскрытия и согласования.

Проверяется:

  • юридическое лицо фактического исполнителя;
  • персонал;
  • допуски;
  • договор;
  • ответственность;
  • расчет цены;
  • отсутствие запрещенной цепочки посредников;
  • право доступа на площадку.

Генподрядчик не освобождается от ответственности.

13. Рейтинг

После каждого этапа:

Показатель Оценка
Срок 0-5
Качество 0-5
Безопасность 0-5
Документы 0-5
Коммерческая дисциплина 0-5
Управляемость 0-5
Гарантия 0-5

Результат:

  • 30-35: стратегический кандидат;
  • 24-29: допустим;
  • 18-23: только с условиями;
  • менее 18: не приглашать без отдельного решения.

14. Закрытие пакета

Закрытие включает:

  • полный объем;
  • устранение дефектов;
  • исполнительную документацию;
  • акты и сверки;
  • закрытие аванса;
  • удержание;
  • гарантийное обеспечение;
  • возврат имущества;
  • демобилизацию;
  • архив;
  • итоговый рейтинг;
  • перечень открытых хвостов.

Форма: templates/32_subcontractor_package_closeout.md.

15. KPI системы субподряда

  • доля предквалифицированных исполнителей;
  • конкурсность;
  • отклонение цены;
  • соблюдение графика;
  • производительность;
  • дефекты;
  • переделки;
  • травматизм;
  • полнота исполнительной документации;
  • доля платежей с первого предъявления;
  • change orders;
  • гарантийные обращения;
  • концентрация объема на одном подрядчике;
  • доля скрытого субсубподряда.

16. Нормативная и экспертная граница

Регламент не заменяет:

  • проверку применимости членства в СРО;
  • требования проектной документации;
  • законодательство об охране труда;
  • промышленную, пожарную и экологическую безопасность;
  • миграционный и кадровый контроль;
  • условия кредитного договора;
  • налоговое заключение по конкретной операции;
  • юридическую проверку договора.

Связано:

  • docs/108_master_entity_operating_matrix.md;
  • docs/109_entity_passport_and_decision_standard.md;
  • docs/110_entity_operating_matrix_workbook.md;
  • templates/29_subcontractor_prequalification_card.md;
  • models/dev_corp_entity_operating_matrix_v0_1.xlsx.