Construction governance manual

Дата: 2026-06-01

Документ описывает управление строительным контуром: технический заказчик, проектировщики, генподрядчик, субподрядчики, закупки, change orders, КС-2/КС-3, контроль качества, бюджет и ввод.

1. Цель

Строительный контур должен обеспечить:

строительство в срок;
строительство в бюджете;
качество;
исполнительную документацию;
банковскую приемлемость затрат;
налоговую защищенность первички;
готовность к вводу;
минимизацию гарантийных дефектов.

2. Роли

Роль	Функция
SPV	Заказчик, заемщик, носитель проекта
Технический заказчик	Управляет проектом, разрешениями, контролем
Проектировщик	Документация, авторский надзор
Генподрядчик	СМР и субподряд
Субподрядчики	Специализированные работы
Cost manager	Бюджет, сметы, изменения
Банк/техмонитор	Контроль финансирования
CFO	Платежи, бюджет, ковенанты

3. Генподрядная модель

Варианты:

fixed price;
GMP;
cost-plus with cap;
unit rates;
construction management.

Выбор зависит от стадии проектирования, риска цены, опыта команды и требований банка.

4. Tender package

Для тендера нужны:

проектная документация;
ведомости объемов;
техническое задание;
график;
требования к СРО;
требования к гарантиям;
требования к insurance;
форма договора;
критерии оценки;
KYC анкета;
требования к исполнительной документации.

5. Выбор генподрядчика

Оценивать:

опыт МКД;
финансовое состояние;
команда;
техника;
СРО;
судебные дела;
налоговая дисциплина;
субподрядная база;
цена;
график;
гарантии;
готовность работать с банком.

6. Change order policy

Любое изменение должно иметь:

инициатора;
описание;
причину;
влияние на бюджет;
влияние на срок;
влияние на качество;
налоговые последствия;
банковское approval при необходимости;
решение технического/бюджетного комитета.

Запрещены устные change orders.

7. КС-2/КС-3 и приемка

Перед оплатой:

объем проверен технадзором;
исполнительная документация есть;
стоимость соответствует договору;
change orders утверждены;
банк пропускает платеж;
налоговая первичка корректна;
нет претензий по качеству.

8. Контроль бюджета

Ежемесячно:

budget vs actual;
committed costs;
forecast to complete;
contingency usage;
change orders;
claims;
unpaid works;
bank drawdown.

9. Контроль качества

Вести:

site inspection reports;
defects register;
lab tests;
фотофиксация;
авторский надзор;
технический надзор;
исполнительная документация;
акты скрытых работ.

10. Строительные риски

Риск	Контроль
Перерасход	GMP, contingency, cost manager
Задержка	Critical path, weekly meetings
Дефекты	QC, технадзор, lab tests
Слабый подрядчик	Tender/KYC
НДС-цепочки	KYC, первичка, налоговый контроль
Банк блокирует платеж	Permitted costs, reporting
Change order abuse	Formal approval

11. Ввод

До ввода:

закрыть критические дефекты;
собрать исполнительную документацию;
закрыть замечания надзора;
подготовить технический архив;
синхронизировать продажи/передачу ключей;
подготовить раскрытие эскроу;
обновить банк reporting.

12. Вывод

Стройка — главный генератор риска после земли. Управление строительством должно быть документальным, а не героическим. Если нет графика, бюджета, change order policy и технадзора, проект теряет управляемость.

13. Нормативная опора

Дата проверки: 2026-06-08.

Этап/роль	Основная норма	Контроль проекта
Инженерные изыскания и проектирование	статьи 47-48 ГрК РФ	задание, исходные данные, квалификация исполнителя, СРО
Экспертиза	статья 49 ГрК РФ; действующее положение об экспертизе	необходимость экспертизы, комплект, замечания, положительное заключение
Разрешение на строительство	статья 51 ГрК РФ	права на землю, проектная документация, экспертиза, срок
Строительство и реконструкция	статья 52 ГрК РФ	кто вправе выполнять работы, организация стройки, извещения
Строительный контроль	статья 53 ГрК РФ	контроль застройщика/технического заказчика и подрядчика
Государственный строительный надзор	статья 54 ГрК РФ	предмет надзора, извещения, проверки, устранение нарушений
СРО и специалисты	главы 6.1 и 6.2 ГрК РФ	членство, компенсационные фонды, специалисты НРС, договорные лимиты
Безопасность объекта	384-ФЗ	безопасность на проектировании, строительстве и эксплуатации
Строительный подряд	глава 37 ГК РФ	предмет, сроки, цена, документация, приемка, качество, гарантия
Ввод	статья 55 ГрК РФ	завершенность, документы, соответствие, разрешение на ввод

Юридическая граница ролей

Застройщик объекта несет проектный и разрешительный контур.
Технический заказчик действует в пределах переданных полномочий и требований ГрК РФ.
Проектная организация отвечает за проектную документацию в пределах договора и закона.
Генподрядчик организует выполнение строительных работ и субподряд.
Строительный контроль не равен государственному строительному надзору.
Банковский технический эксперт контролирует интересы банка и не заменяет обязательный строительный контроль.
Авторский надзор не заменяет приемку работ и ответственность подрядчика.

Обязательные документы перед оплатой СМР

Нормативная база сама по себе не устанавливает единственную коммерческую форму приемки для любого проекта. Пакет определяется законом, договором и требованиями банка. Минимально проверяются:

договор и смета;
исполнительная документация;
подтверждение фактического объема;
документы качества;
акты освидетельствования скрытых работ, когда применимо;
результат строительного контроля;
изменения проекта и сметы;
первичные учетные документы;
разрешение банка, если платеж контролируется кредитором.

Рабочий реестр: docs/97_legal_basis_register_v01.md, строки LEG-012 - LEG-017, LEG-038, LEG-039.