Пакет для банка

Дата: 2026-06-01

Документ описывает, какие материалы нужно подготовить для банковского проектного финансирования строительства МКД, как сравнивать term sheets банков, какую отчетность вести ежемесячно и как контролировать ковенанты.

1. Цель банковского пакета

Банк должен увидеть, что проект:

юридически чистый;
градостроительно реализуемый;
экономически жизнеспособный;
управляемый по срокам и бюджету;
продаваемый рынку;
прозрачен по структуре владения;
не содержит скрытых related-party рисков;
имеет достаточное собственное участие;
способен погасить кредит через эскроу и выручку.

2. Bank data room index

01. Корпоративная структура

структура владения;
UBO/бенефициары;
документы холдинга;
документы SPV;
решения о создании SPV;
полномочия директора;
related-party register;
корпоративный договор, если есть.

02. Земля

выписки ЕГРН;
договор покупки/аренды/опциона;
кадастровые документы;
ГПЗУ;
ПЗЗ/ВРИ;
ограничения/обременения;
сервитуты;
судебная проверка;
технические условия;
геология/экология при наличии.

03. Проект

концепция;
product mix;
площади;
очередность;
проектная документация;
экспертиза;
РНС или roadmap до РНС;
проектная декларация;
ЕИСЖС disclosure plan.

04. Финансовая модель

model file;
assumptions book;
Base/Downside/Upside;
cash flow;
debt schedule;
escrow schedule;
equity schedule;
cost plan;
tax/VAT assumptions;
sensitivity;
covenant checks.

05. Бюджет и стройка

cost plan;
смета;
график строительства;
tender results;
генподрядчик;
технический заказчик;
change order policy;
contingency;
insurance;
guarantees.

06. Продажи

market study;
competitors;
pricing;
sales plan;
absorption;
marketing budget;
CRM process;
ипотечные партнеры;
рассрочки;
DDU template;
escrow inflow forecast.

07. Налоги и учет

tax memo;
НДС позиция;
раздельный учет;
учетная политика;
внутригрупповые сделки;
займы;
transfer pricing при необходимости;
налоговые риски.

08. Риски

risk register;
legal risks;
construction risks;
sales risks;
finance risks;
tax risks;
mitigation plan;
insurance.

3. Что банк будет проверять

Блок	Что волнует банк
Земля	Можно ли реально построить и продать
SPV	Чистый заемщик без чужих рисков
Бенефициар	Репутация, опыт, источник денег
Equity	Достаточное собственное участие
Бюджет	Не занижен ли CAPEX
Генподряд	Сможет ли построить
Продажи	Реалистичен ли темп продаж
Эскроу	Покроет ли долг
Налоги	Нет ли cash leakage и красных зон
Related-party	Нет ли вывода денег
Документы	Можно ли контролировать проект

4. Bank term sheet comparison matrix

Параметр	Банк A	Банк B	Банк C	Комментарий
Лимит кредита				Максимальная сумма
LTC				Debt / costs
Базовая ставка				До льгот
Льготная ставка				При эскроу coverage
Комиссия за выдачу				Upfront fee
Комиссия за невыбранный лимит				Commitment fee
Требуемый equity				Собственное участие
Permitted costs				Что банк разрешит оплачивать
Related-party restrictions				Генподряд/УК/закупки
Cash sweep				Досрочное погашение
Дивиденды				Когда можно распределять
Отчетность				Частота и формат
Default events				Сроки, бюджет, продажи
Требования к залогу				Доли, права, счета
Субсидии/программы				Если применимо

5. Как снижать банковскую ставку

См. также 23_financing_strategy_manual.md.

Практические рычаги:

увеличить equity;
улучшить escrow coverage;
ускорить продажи;
уменьшить рассрочки;
доказать ликвидность продукта;
показать сильного генподрядчика;
зафиксировать цену строительства/GMP;
создать contingency;
раскрыть related-party сделки;
предоставить качественный data room;
сравнить несколько банков;
согласовать снижение ставки по мере наполнения эскроу.

6. Monthly bank reporting pack

Каждый месяц SPV/CFO готовит:

факт затрат;
budget vs actual;
cash flow forecast;
debt drawdown;
debt balance;
interest accrued;
escrow balance;
sales report;
construction progress;
permits status;
change orders;
related-party payments;
covenant report;
risk register update;
photos/site report при необходимости.

7. Covenant pack

Финансовые ковенанты

LTC;
LTV;
escrow coverage;
cost overrun threshold;
minimum equity;
sales pace;
DSCR/coverage при применимости;
overdue payables.

Проектные ковенанты

сроки РНС;
сроки экспертизы;
сроки ввода;
график стройки;
milestones;
insurance;
guarantees.

Запретительные ковенанты

дивиденды до условий;
займы аффилированным лицам;
платежи не permitted costs;
смена генподрядчика без approval;
изменение проекта без approval;
сделки с долями SPV без approval.

8. Related-party approval file

Для каждой аффилированной сделки банку нужно показать:

кто связан;
зачем сделка нужна;
почему цена рыночная;
какие тендеры/benchmark есть;
какие документы будут;
кто исполняет;
какой риск;
как банк контролирует платеж.

9. Ошибки при работе с банком

идти в банк без DD земли;
показывать оптимистичную модель без downside;
скрывать аффилированного подрядчика;
не считать рассрочки как риск эскроу;
не иметь графика equity;
не понимать permitted costs;
сравнивать банки только по ставке;
подписывать term sheet без юриста/налоговика;
обещать продажи без market evidence;
не вести monthly reporting.

10. Go/no-go перед подписанием кредита

Перед signing:

финмодель обновлена под term sheet;
юрист проверил кредитную документацию;
налоговый консультант проверил cash/tax effects;
related-party сделки раскрыты;
equity доступен;
бюджет подтвержден;
contingency есть;
продажи реалистичны;
ковенанты понятны;
default events понятны;
инвестор утвердил risk acceptance.

11. Вывод

Банковский пакет — это не разовая папка для получения кредита. Это система доверия между группой и банком. Чем прозрачнее структура, сильнее модель, чище документы и дисциплинированнее отчетность, тем выше шанс получить лучший лимит, ставку и гибкость.