Главная / Земля, стройка и производство
Клиентский портал →
Земля, стройка и производствоdocs/02_project_lifecycle.md

02. Project Lifecycle

Обновлено: 2026-06-01

Сквозной цикл

Идея
 -> стратегия продукта
 -> земля
 -> градостроительная проверка
 -> финансовая модель
 -> SPV
 -> проектирование
 -> разрешение на строительство
 -> проектное финансирование
 -> стройка
 -> продажи
 -> ввод
 -> передача ключей
 -> гарантия
 -> эксплуатация/УК
 -> закрытие временных узлов

Этап 1. Идея и инвестиционная гипотеза

Результат: investment memo.

Состав:

  • регион, город, локация;
  • спрос, конкуренты, цены;
  • целевой продукт: комфорт/бизнес/эконом;
  • квартирография;
  • парковки, коммерция, кладовые;
  • предварительная себестоимость;
  • сценарии продаж;
  • доходность, IRR, NPV, cash gap;
  • налоговая карта проекта;
  • риски земли и разрешений.

Этап 2. Земля

Варианты:

Модель Когда использовать Риск
Покупка участка на SPV Проект подтвержден Деньги заморожены в рисковом активе
Опцион/преддоговор Нужно время на DD Риск потери сделки
Земельная компания группы Нужна консолидация нескольких участков Налоговая и оценочная аккуратность при передаче
Партнерство с землевладельцем Не хватает капитала Сложное управление и конфликт интересов

Этап 3. Упаковка проекта

Нужно собрать:

  • юридический DD участка;
  • градостроительный DD;
  • технические условия;
  • концепцию продукта;
  • предварительный график;
  • смету и финансовую модель;
  • налоговую карту;
  • банковский teaser.

Этап 4. Создание SPV

SPV-застройщик нужен для:

  • изоляции проекта;
  • требований банка;
  • прозрачности ДДУ/эскроу;
  • отдельной экономики и учета;
  • входа проектных инвесторов.

Этап 5. Проектирование и разрешения

Контур:

SPV-застройщик
  -> технический заказчик
      -> проектировщик
      -> инженерные изыскания
      -> экспертиза
      -> разрешение на строительство

Этап 6. Финансирование

Основной современный сценарий МКД: проектное финансирование + счета эскроу.

Дополнительные источники:

  • equity Заказчика/Инвестора;
  • заем холдинга;
  • заем от инвесторов;
  • мезонин;
  • облигации;
  • продажа части коммерческих площадей;
  • субсидии/региональные меры при наличии.

Этап 7. Строительство

Контур:

SPV-застройщик
  -> генподрядчик
      -> субподрядчики
      -> поставщики
  -> технический заказчик
  -> стройконтроль
  -> банк-контроль

Этап 8. Продажи

Продажи идут параллельно строительству при соблюдении 214-ФЗ и банковских условий.

Каналы:

  • ДДУ через эскроу;
  • ипотека;
  • рассрочка;
  • трейд-ин;
  • B2B-пакеты инвесторам;
  • готовые квартиры после ввода;
  • коммерческие помещения;
  • машино-места и кладовые.

Этап 9. Ввод и передача

Документы:

  • ЗОС;
  • разрешение на ввод;
  • постановка на кадастр;
  • раскрытие информации;
  • акты приема-передачи;
  • гарантийные обязательства;
  • передача в УК.

Этап 10. Схлопывание временных узлов

Перед закрытием SPV:

  • закрыть ДДУ/акты;
  • завершить расчеты с банком;
  • закрыть подрядные споры;
  • провести налоговую сверку;
  • оставить резерв под гарантийные претензии;
  • передать архив;
  • ликвидировать или оставить dormant до истечения рискового периода.

Нельзя закрывать узел, если висят гарантийные, судебные, налоговые, банковские или клиентские обязательства.