Главная / Налоги, НДС и риски
Клиентский портал →
Налоги, НДС и рискиdocs/103_tax_2026_regulatory_delta_and_model_update.md

Налоговые изменения 2026: нормативная дельта и обновление моделей

Дата проверки: 2026-06-09

Статус: рабочая нормативно-аналитическая справка. Документ не является налоговым или юридическим заключением. До применения к реальному проекту выводы подтверждаются налоговым консультантом с учетом даты операции, предмета договора, режима конкретного юридического лица и переходных положений.

1. Главный вывод

В исходных моделях проекта использовалась стандартная ставка НДС 20%. Для облагаемых операций, совершенных начиная с 1 января 2026 года, базовая ставка увеличена до 22%.

Это изменение влияет не только на строку налога. Оно меняет:

  • стоимость договоров, если цена определена как сумма без НДС;
  • долю НДС внутри цены, если цена включает налог;
  • расчетную ставку по авансам;
  • сумму входного НДС по СМР, материалам, технике и услугам;
  • кассовый разрыв застройщика и подрядчиков;
  • условия сравнения предложений поставщиков;
  • шаблоны договоров, платежные заявки и операционные реестры;
  • результаты финансовой модели и налогового регистра.

2. Нормативная опора

2.1. Ставка НДС 22%

Федеральный закон от 28.11.2025 N 425-ФЗ изменил налоговое законодательство. ФНС России разъясняет:

  • стандартная ставка НДС с 1 января 2026 года составляет 22%;
  • для отгрузок 2026 года применяется ставка 22%, даже если аванс получен в 2025 году;
  • для отгрузок до 1 января 2026 года сохраняется ставка, действовавшая на дату отгрузки;
  • расчетная ставка по авансам, полученным в 2026 году, составляет 22/122;
  • переход определяется прежде всего датой реализации товара, выполнения работ или оказания услуг, а не только датой платежа.

Официальные источники:

  • Федеральный закон N 425-ФЗ: https://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202511280017
  • ФНС России, переход на НДС 22%: https://www.nalog.gov.ru/rn25/news/activities_fts/16590316/

2.2. УСН и НДС в 2026 году

Наличие УСН больше нельзя автоматически трактовать как работу "без НДС".

По информации ФНС России:

  • порог доходов для освобождения от НДС при УСН в 2026 году составляет 20 млн рублей;
  • при утрате освобождения применимость ставок 22%, 5% или 7% зависит от условий НК РФ и выбора налогоплательщика;
  • общая ставка дает право на вычеты входного НДС при соблюдении условий;
  • специальные ставки 5% и 7% по общему правилу не дают обычного права на входной вычет;
  • режим нужно выбирать по экономике конкретного юридического лица, а не ради формального разрыва единого бизнеса.

Источник:

  • ФНС России, изменения 2026 года: https://www.nalog.gov.ru/rn76/news/tax_doc_news/16599622/

3. Что не меняется автоматически

Переход на ставку 22% не означает, что каждую строку проекта нужно механически умножить на 22%.

Для каждой операции отдельно проверяются:

  1. Является ли операция объектом НДС.
  2. Есть ли освобождение по статье 149 НК РФ.
  3. Какая дата реализации применяется.
  4. Включен ли НДС в цену договора.
  5. Был ли аванс до 2026 года.
  6. Есть ли корректировка стоимости старой поставки.
  7. Может ли получатель принять входной НДС к вычету.
  8. Требуется ли раздельный учет.
  9. Какой режим применяет конкретное юридическое лицо.
  10. Не нарушает ли выбранная модель деловую и операционную логику компании.

4. Влияние на участников структуры

Участник Базовое влияние Что проверить
Застройщик объекта НДС по облагаемым продуктам и входным затратам жилье, коммерция, парковки, кладовые, услуги, раздельный учет
Генеральный подрядчик ставка по СМР и авансам цена с НДС/без НДС, переходные работы, КС-2/КС-3, счета-фактуры
Проектировщик ставка по проектным услугам дата этапа, авансы, приемка результата
Технический заказчик ставка по услугам реальный объем услуг, акты, отчеты, деловая цель
РБУ реализация бетона и входной НДС сырье, производство, лаборатория, доставка, партии
Поставщики материалов цена товара и входной налог дата отгрузки, УПД, транспортные документы
Компания аренды техники арендные услуги собственник техники, лизинг, ГСМ, экипаж, дата услуги
Компания продаж и маркетинга услуги застройщику предмет, результат, агентская или сервисная модель
Эксплуатационная УК собственные льготы и режим коммунальные услуги, содержание, ремонт, УСН, статья 149 НК РФ

5. Независимые юридические лица и налоговый риск

Смена ставки усиливает риск ошибочного решения "создать компанию без НДС".

ФНС связывает искусственное дробление, в частности, с:

  • формальным распределением выручки;
  • переносом имущества или персонала без изменения фактической деятельности;
  • общими ресурсами и расходами без договорного распределения;
  • отсутствием собственных затрат и деловой функции;
  • использованием специальных режимов как основной цели структуры.

Поэтому каждая компания должна иметь:

  • отдельную деловую цель;
  • собственный предмет деятельности;
  • персонал или доказуемую подрядную модель;
  • активы, доступы и ресурсы, необходимые для функции;
  • собственный учет и отчетность;
  • договоры и первичные документы;
  • ответственность за результат и риски;
  • рыночную логику цены;
  • раскрытие связанности там, где этого требует закон, банк или договор.

Источники:

  • статья 54.1 НК РФ и материалы ФНС: https://www.nalog.gov.ru/rn48/news/seminar/16312984/
  • контролируемые сделки и взаимозависимость: https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/transfer_pricing/ios/

6. Эскроу и проектное финансирование

Налоговое изменение не превращает средства покупателей в свободные деньги застройщика.

По состоянию на 1 мая 2026 года Банк России подтверждает:

  • деньги участников долевого строительства находятся на счетах эскроу;
  • до выполнения условий раскрытия они недоступны застройщику;
  • строительство финансируется банковским кредитом либо собственными средствами;
  • конкретная ставка, лимит, разрешенные расходы и порядок платежного контроля определяются кредитной документацией банка;
  • наполнение эскроу влияет на риск проекта и может влиять на цену кредитования, но формула определяется банком.

Источник:

  • Банк России: https://cbr.ru/banking_sector/equity_const_financing/

7. Что обновлено в проекте

Финансовая модель v0.6

Создан файл:

models/dev_corp_financial_model_v0_6_tax_2026.xlsx

Изменения:

  • стандартная ставка НДС вынесена в Assumptions!B19;
  • базовое значение установлено на 22%;
  • продуктовые ставки коммерции, парковок и кладовых связаны с единым параметром;
  • ставки затрат СМР, soft costs, маркетинга, управленческой услуги и резерва связаны с параметром;
  • месячный НДС proxy пересобран по каждой продуктовой и затратной строке;
  • добавлены проверки актуальности и связанности ставок;
  • добавлен лист Sources_Audit;
  • сохранена ставка налога на прибыль 25%;
  • исходная v0.5 сохранена без перезаписи.

Операционные реестры v0.7

Создан файл:

models/dev_corp_operational_registers_v0_7_tax_2026.xlsx

Изменения:

  • примеры ставки НДС в реестрах договоров и платежей обновлены до 22%;
  • добавлен лист Regulatory_Changes;
  • исправлены 291 ошибочно сохраненная формула идентификаторов вида CON-0003, PAY-0002, RIS-0003: теперь это текстовые ID без ошибки #NAME?;
  • исходная v0.6 сохранена без перезаписи.

8. Правило для новых договоров

В карточке договора должны быть отдельные поля:

Поле Что фиксируется
Цена без НДС договорная база
Ставка 22%, 10%, 5%, 7%, 0% или освобождение - только после проверки
Сумма НДС расчетная сумма
Цена с НДС сумма обязательства
Дата реализации определяет ставку переходного периода
Аванс дата и расчетная ставка
Освобождение статья, подпункт, доказательства применимости
Входной вычет право, счет-фактура/УПД, принятие к учету
Раздельный учет методика и регистр
Tax memo ссылка на подтвержденную позицию

Формулировка "стоимость составляет X рублей, в том числе НДС" должна содержать конкретную ставку и сумму либо правило их определения.

9. Правило для финансовой модели

Налоговые ставки запрещено зашивать в формулы как 0.22, 22/122 или иное число, если ставка является изменяемым нормативным параметром.

Правильная архитектура:

источник -> лист допущений -> продукт/договор -> месячный расчет -> налоговый регистр -> checks

Для переходных проектов дополнительно создаются параметры:

  • ставка до изменения;
  • новая ставка;
  • дата перехода;
  • дата реализации по каждой строке;
  • расчетная ставка аванса;
  • признак освобождения;
  • признак права на вычет.

10. Обязательные вопросы налоговому консультанту

  1. Какие продукты конкретного МКД освобождены от НДС и на каком основании?
  2. Как квалифицируются парковки, кладовые и коммерческие помещения?
  3. Как распределять входной НДС строительства между облагаемыми и освобожденными операциями?
  4. Как учитывать переходящие договоры и этапы, начатые до 2026 года?
  5. Как формулировать цену и изменение ставки в договорах генподряда, проектирования и поставки?
  6. Как учитывать авансы 2025 года по реализации 2026 года?
  7. Какие компании на УСН становятся плательщиками НДС в 2026 году?
  8. Для кого допустимы ставки 5% или 7%, и как потеря вычета влияет на экономику группы?
  9. Какие внутригрупповые операции требуют отдельного tax memo и подтверждения рыночности?
  10. Какие данные должны ежемесячно попадать в НДС-регистр и операционные реестры?

11. Контроль перед применением

Новая версия модели используется только после заполнения карточки:

юридическое лицо
налоговый режим
тип операции
объект НДС
ставка или освобождение
дата реализации
договорная цена
входной вычет
раздельный учет
официальный источник
заключение консультанта
дата следующей проверки

Если хотя бы одно поле не определено, результат модели считается предварительным.